逆張りで生き残れ「家は、都心でなくていいんじゃないの」

  昨今、東京23区や都心部の新築分譲マンションの価格は、１億円を遥かに超えている。
不動産価格の歴史的な高騰が続くなか、「私たちはどう家選びを進めれば良いのか」という質問や取材を受ける機会が増えた。この難局を打開する一手として提案したいのが、市場の常識に囚われない「逆張り」の発想である。

　具体的には、大手デベロッパーが定める供給エリアの「外側」で住まいを探すという戦略だ。現在、大手デベロッパーのマンション供給エリア（首都圏）は、西が立川市、東が千葉県の船橋市、北がさいたま市、南は横浜市周辺までと概ね規定されている。

　このエリアは都心に通いやすく、生活利便施設が充実し、同時に高値で売れる範囲を示すものだ。その外側に目を向けることが「逆張り的発想」である。
　例えば、東京西部では、立川市よりさらに外側に位置する昭島市、日野市、八王子市、羽村市、福生市といった国道16号沿線エリアであれば、中古マンションが２０００～３０００万円台で流通している。中古戸建ても２０００万円から３０００万円台で購入可能だ。

　都心へのアクセスは東京駅まで約50分から１時間、新宿駅まで約40分と相応の時間を要するが、価格面の圧倒的な魅力は無視できない。
　また郊外への移住にあたっては「教育や医療の環境が整っているのか」という懸念も聞かれる。

　しかし、その心配は無用だ。教育面では早稲田実業（国分寺市）や明治大学付属（八王子市）、中央大学附属（小金井市）、桐朋（国立市）といった名門・私立中高校に加え、国立高校や立川高校、八王子東高校、そして我が母校国分寺高校、さらには都立中高一貫の立川国際や武蔵高校など、国公立大や難関私大への高い進学実績を誇る公立名門校が揃っている。
　医療面でも、府中にある都立多摩総合医療センターや立川の災害医療センターをはじめ、大型の総合病院から専門病院まで高度な医療体制が確立されている。

　かつて最大のネックであった通勤距離も、週に数日の在宅勤務を組み込めるハイブリッドワークやフレックスタイム制が普及した現在、大きな障害ではなくなりつつある。毎日の通勤地獄を避け、生活利便施設も充実し、自然豊かな住環境で暮らすことが可能となったのだ。

　更に、端的に言えば、お父さんが、片道1時間から1時間半の通勤時間を良しとすれば、色々な経済的なことが解決する。しかし、これが今の時代は、当たり前ではなくなったようだ。

　それはそうでしょう。「遠い」だ「不便」だとのご意見もあろうが、昭和のお父さんの通勤時間はこんな感じだったのだ。郊外の郊外にある安い公団公営住宅に住んで、コツコツコツコツ貯金をして、やはり同じ郊外に小舎な一軒家を買う。

　一方、無理をすれば、それはいつかは続かなくなる。今の言葉で言えば持続可能ではなくなるのだ。

　前述の「逆張り的な家探し」は、さいたま市、船橋市、横浜市のさらに外側でも同じことが言える。

　インフレが進行し、金利上昇が見込まれる昨今、最も警戒すべきは高額な住宅ローンによる家計の破綻である。無理に高額物件を長期ローンで購入すれば、金利上昇や物価高、教育費の増加が重なった際に立ち行かなくなる。

　極めて高い買い物である家の購入において、無理のない人生設計は、経済的かつ精神的な安定をもたらす。子育てや老後を見据えた上でも賢明な選択と言えるのではないだろうか。

＊上記コラムは、日刊ゲンダイへ寄稿した元原稿を変更、加筆したものです。

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角のタバコ屋までタバコを買いに行くのも、立派な旅行である

先日、面白い体験をしました。

午後3時に田町駅で仕事が終わり、お腹が空き、お寿司を食べたくなり、どうしようかと。

銀座へ行こうかと、いや銀座は高いな〜と。

そこで吉行淳之介の

「僕にとっては、角のタバコ屋までタバコを買いに行くのも、立派な旅行である」

というエッセイの中の言葉を思い出し、最近旅行にも行っていないので、急遽鎌倉に寿司を食べに行こうと。

品川駅へ出て、そこから横須賀線で約40分、鎌倉の駅の近くの席数8席程度の小さい寿司屋に飛び込んでみました。

夕方5時半頃でしたが、既に２カップルが、その間に一人座りました。

右手にオレゴンから来た若い男女。左手にトルコから来た若いカップル。

オレゴンから来た若い男性が、ビールをカウンターの下で注いで隠れるように飲んでいます。横顔を見ると、結構若い。

「ティーンエージャーか？」と聞くと「はい」と。

「ここなら、大丈夫だよ」と言っても、遠慮しながら飲んでいました。

オレゴンの純な若者でした。

相方の女性はテレビでやっている相撲と寿司に興味深々で、色々と英語で聞かれるもののなかなか難しい質問が、

「何故相撲取りのまわしは三重なのか？」等々。

これは、うまく説明できませんでした。

もっと英語を勉強しないといけないと思った次第です。

トルコのカップルは「寿司を食べるのは、今日が初めてだ」と。

顔中に喜びで溢れていました。

二人曰く「おまかせ」でと。

驚いたのが、寿司屋の大将がそんな若者にも、わさび大丈夫か？とか色々と英語でやり取りしていることでした。

私が穴子を食べようとすると、オレゴンの女性が、それは何？と、

穴子を英語で？私は苦し紛れに「sea eel」と答えると、

どうやら発音が悪いようで通じません。

そこでトルコの男性が正しい「eel」の発音で言い直してくれました。

今度は「うなぎとどこが違うのか」と、これには英語で大将が答えて、私は痛く感心しました。

トルコの二人に「エルドアンは人気があるのか？」と聞くと顔を顰めていました。

「リラ安で海外旅行は大変ですね」というと「円も安いから、他よりも日本の旅行はまだまし」と。なるほどと。

実に、楽しい小旅行でした。お寿司も大変美味しかったです。

鎌倉まで来て、一軒で帰るのも何かもったいなく、２軒目に近くのバーに行きました。

そこも雰囲気がよく、渋いマスターがこれまた渋くシェイカーを振っていました。

「これからお食事ですか？」と、

「恥ずかしながら、腹が減って近くの寿司屋で食べて来てしまった」と。

マスター曰く「あの寿司屋の大将は、最初はスマホのアプリで外国人と会話していたけれど、そのうち英語が話せるようになった」と。

帰路、20時を過ぎた小町通りはほとんどの店は閉まり、人もまばらでした。どこか地方都市の早い夜のようでした。

中東では戦争が起きていますが、今のところ平和な日本でした。

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何故広島に原爆が投下されたのか？

何故広島に原爆が投下されたのか？と子供の頃、先生に質問したことがありました。

その答えは「広島は軍需産業が盛んなところだったから」といったものでした。

 

以前、広島市で「みずほ銀行広島支店」に立ち寄った時、昭和20年、原爆により亡くなられた旧日本興業銀行の殉職者の一人一人の名が記されたプレートがATM横に設置されていました。

この旧日本興業銀行広島支店のあった交差点は、昭和20年当時も広島市内の中心地であったと想像します。

 

 東京で言えば、銀座三越のある銀座四丁目の交差点でしょうか。

 

米軍は当時、どこを狙って原爆を落としたのでしょうか？それは、この交差点から約400m離れた相生橋を狙って投下したそうです。

それが実際には外れて、この交差点からわずか約200mの所にある島内科病院が爆心地となりました。

 

東京の銀座四丁目交差点で例えるならば、有楽町マリオン辺りを標的にして原爆を投下し、実際は数寄屋橋交差点辺りに落ちたことになります。

 

第2次世界大戦において、イギリスのチャーチルがドイツのV型ロケットによるロンドン攻撃を一般市民を狙った「無差別爆撃」だと極めて激しく非難したことが伝わっています。

広島では爆心地から半径500mにいた方々の99％が亡くなられました。

どの道を行くのが良いのか〜ハイリスク・ローリターンの話し〜

先日、車を運転していてある事に気がつきました。

以前のナビは、目的地まで行く道を幹線道路中心に指し示していました。

裏道的な細い道はあえてなのか避けていました。

それがもどかしい時もありました。

現在のナビは、その正に最短の裏道を選択してきます。

住宅街の一方通行の道や、すれちがうのが難しい道を最短距離故で選択してきます。

しかし、私は思いました。こういった住宅街を通りかつ信号機の無い交差点を数多く通過する道を通ることで、人身事故や対物事故の可能性が格段に増していることに。

こちらが急いでいる場合ならば、尚更リスクが増す事になります。

交通事故の70％は交差点周辺で起きているといった事実があるのです。

どの道を行くのか、ビジネスでは裏道を行くことが良しとされることもあるでしょう。

しかし、投資行為ではいかがなものでしょうか？

私は先日から、ナビの地図を見ながら、ナビの指示には従わず、幹線道路を行くようにしました。

この選択でも目的地への到達時間はせいぜい数分の違いです。

ナビの指示に従えば、リスクとリターンを考えた時、これは明らかにバランスが取れていないと感じました。

一般的な投資行為の原則として、リスクとリターンは等価の場合が殆どです。

上記の件は、ハイリスク・ローリターンの分かり易い事例だと思います。

また、昨今特にSNS等でローリスク・ハイリターンをうたう投資サービス、または投資情報があまた見受けられます。

しかし、そんなものは世の中には存在しません。

「間違いなく、儲かる」「（今時有り得ない）高い利回りで元本保証！」「放っておくだけで自動的に儲かる」

そんなものがあったら皆が皆お金持ちになってしまいます。

東京競馬場にいる数万人の観客の馬券が全部当たるなんてことがないのと全く同じです。

投資とはそんな簡単なものではない事だけは事実です。

しかし、これに騙される方が非常に多い。

とにもかくにも、普段の行動や投資行為、ビジネスの現場でもどの道を行くのが良いのか、この一つ一つの選択の連続が結果を決めていくのは事実だと思われます。

「不動産問題解決会社」

提供： 長谷川不動産経済社

西洋絵画と東京の不動産投資

以前、銀座で勤め人をしていた時、あまりにも忙しく銀座をぶらぶらと歩くことはありませんでした。

何時も前だけを見て早足で歩いていました。全くもって全てに余裕のない日々でした。

先日、その銀座を正にぶらぶらと歩いていると絹谷幸二の絵が飾ってある画廊の前を通りました。

「おっ！」と思わず入店しました。

画廊の方から色々とお話しを伺っていると、奥の商談部屋に「どうぞ」と通して頂きました。

そこには、なんと「ルオー」と「シャガール」の絵が掛けてありました。

画廊の方曰く 「インフレ対策では絵画がいいですよ。有事の際は持ち運べますし」と。更には「西洋名画が世界的に換金制も高いので特に人気です」と。

なるほどインフレ時代には「名画」も「金」や「暗号資産」と同様にある一定の需要があるのだろう。

また近年、中国系の方がよく買っていくと言う。そして、東京都心に購入したマンションに置いて置くのだそうだ。

「空調を24時間、365日付けっぱなしにして温度を一定に保つ必要があるのですが？」とお聞きすると、油絵は、簡単には劣化しづらいので常温で大丈夫だそうです。

都心のマンションと有名絵画、興味深い組み合わせです。

台湾や香港の方々筆頭に中国大陸の富裕層は、自国の将来に当然ながら不安を感じていることでしょう。

その結果として、自国の資産を海外へ分散（脱出）させています。もちろん日本だけでなく米国やオーストラリア、カナダやヨーロッパへ。

現在、日本への投資は為替においても有利であり、何よりも距離的に近く、地政学的にも遥かに安全だ。

絵を置いておくにしても、不動産屋を投資するにしてもアジアでの安全度はナンバーワンではないだろうか。

最近、リアルビジネスの現場においても、台湾の方が東京の事務所ビルを買ったと言う話をよく耳にする。

地政学リスクだけでなく、自国との距離、換金性、完璧な不動産登記制度、税制の安定性、人口の集積度等々、（アジアにおいては）総合的に見て東京が最良の投資先なのだろう。

「不動産何でも相談会社」

 長谷川不動産経済社

チャイナマネーの国外脱出と日本投資

　1997年に香港が英国より中華人民共和国へ返還される前から、香港脱出を夢見る若者は少なくなかった。

　香港映画界の有名監督ウォン・カーウァイが香港返還前に撮った名作には「恋する惑星」や「欲望の翼」がある。これら映画の中で香港を脱出し米国へ移住を試みる人物が複数登場する。

　おそらく当時から香港の将来に希望がもてない者が大勢いたのだろう。自分達の生活が将来の中国への返還でどうなるのか、それはまさしく大問題であったはずだ。

　さて現代の香港はどうなっただろうか。

　中国と英国との約束では少なくとも2047年まで一国二制度を維持し社会主義政策を実施しないことになっていたが、現在香港における言論や政治活動の自由は失われようとしている。

　このような状況下である程度資産をもつものはどういった行動を取るだろうか。

　やはり可能でれば自国からの脱出を試みるだろう。自らが脱出できなければ、先ずは子供を海外の大学へ留学させ、卒業後もその国で働かせてグリーンカードを取得させるのだ。最終的には自分達を呼び寄せてもらおうと。

　香港だけではく中国本土においても同じことを考える国民が大勢いる。

　現代、米国とメキシコの国境を越えてやって来る中国人不法移民が急増していると言う。中国国内で経済的に困窮した者が「自由」と「生活の安定」を求めて国境を越えて行く。

　自分や家族が自国を脱出すると同時に（又は別の選択肢として）もう一つやるべきことがあることがある。それは自国の資産を海外へ逃がすことだ。

　十年程前から東京都心部のマンション等にチャイナマネーが大量に流入している現状がある。

　ある司法書士によると、都心部のある大型分譲マンションの約20％が中国系の名称の名義だったことがあると。20％という割合は決して少なくない。

　彼らによる不動産の購入の特徴は、一つに投資目的であり自分たちが住むわけではない。よって価格は値上がり、または現状維持している分には保有を続けるだろう。しかし、一転不動産が下落基調となれば、迷わず売り一色となるだろう。

　自らが住む為に実需として購入している日本人は、多少価格が落ちても、すぐに売るという選択を取りづらい。

　しかし中国人投資家の考えはおそらくこうだろう「もうこれ以上自国に資産ももつことは不安である。自分が逃げ出すことができないならばせめても命の次に大事な資産を外国へ逃がそう」と。

　日本の不動産が上昇基調の時はよいかもしれないが、しかし、一旦下落基調になった場合、彼らの売り圧力は、躊躇のない強いものとなり、日本の不動産マーケットに大きな影響を与えるだろう。

　＊上記コラムは2月23日発行の日刊ゲンダイ掲載されたものの元原稿です。

日刊ゲンダイ2月23日発売号

「不動産何でも相談会社」

 長谷川不動産経済社

お呼ばれ講演（動画） 「新型コロナで日本の不動産はどう変わったのか？ 」

先日、お呼ばれ講演を収録して参りました。
それを下記の日程で誰でも無料で視聴できるようです。

10月7日（土曜日）14時～15時
「新型コロナで日本の不動産はどう変わったのか？」
～今後の市場予測と知っておきたい
法律・税制の基礎知識～

https://www.nomu.com/seminar/inner/dm20231007.html

主催は野村ソリューションズさんです。

私の持ち時間が約50分であった為、コロナ禍を経た不動産マーケットの現状と将来を十分に解説し切れたかどうか。
本当はお時間3倍ほど欲しかったです（笑）ですが、どうにか短くまとめました。
一方、不動産投資家が知っておいた方が良いだろうと思われる法律や税制の基礎にも言及しております。

ご興味のある方はどうぞ。

「不動産何でも相談会社」

 長谷川不動産経済社