新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

分かっちゃいるけど、正常性バイアス

自分にとってマイナスのニュースが入って来た時にどう対処するか。

 

しかし、これが難しいのです。

 

実際、動けないものです。

 

投資家としての真価が問われるところではありますが、

 

正常性バイアスのことは分ってはいても、やはり実際には行動できない。

 

何故か、それはやはり自分の「欲」をコントロールするのは実に難しく、

また、上手くいっている時ほど自分自身への評価も高い。

 

この行動経済学の真理を理解するには、結局は何度も失敗し、自ら血を流さないとだめなのだ。

 

 

 

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コロナ感染終息予想〜水仙から蝋梅、梅、そして桜が咲く頃には

昨年の3月中旬に思い切った投資をしました。

 

その時の私の予想は、最悪で1年、早ければGWにはコロナ感染が終息し、夏には無事オリンピックも開催されるというものでした。

 

当時の甘い予想は見事に外れました。

(投資の方は最悪を想定して実行致しましたが)

 

私は、事前にペストに関する書籍を読み漁り、致死率の高いペストに比べれば今回は、、、、と思い、そう予想を立てました。

 

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ペストでは多くの死者を出しましたが、おおよそ10ヶ月後には、雲散霧消しペストは終息していきました。

 

しかし、現実はこの通りです。

 

新型コロナウィルスでは、ペストに比べ致死率が低い故に、ウィルスを媒介する人間が生き続け動きまわり感染を広めるといった単純なこの伝染病の特徴が掴めなかったのです。

だからにわか学問は怖いのです。

 

言い訳をさせて頂くと、3月上旬の世界の、特に欧州の状況は、書物で読む過去のペストの感染状況と瓜二つだと感じたのです。

 

今回の新型コロナ感染症に関して、経済人の中で、言葉は悪いがもっとも当てた方は、星野リゾートの星野佳路社長だと思われます。

正によき路を示し続けてくれています。

同氏は、新聞や雑誌でのインタビューで「1918年に起きたスペイン風邪を参考にした」と何度もおっしゃっています。

 

そのスペイン風邪通りだとすれば、現在の第三波(スペイン風邪での第二波)はそろそろ山を越すはずです。

 

となると、水仙が咲き、蝋梅が咲く、今、正に山を越えている頃ではと。

 

そして、これが外れたとしても梅が咲く頃には終息すると。

更に、それでも駄目なら、桜が咲く頃にはと。

 

皆さん、もうしばらくの辛抱じゃないでしょうか。

 

現在の私の予想は、鎌倉のお寺の梅が満開になる頃、その頃には終息していると。

勿論、根拠は全くありませんが。

 

 

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あの時からもう26年経ったのか。阪神淡路大震災の事

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震災から5日後だったか東灘区へ。

急遽実家に帰った同僚へ会社の携帯電話を届けに行った。

固定電話が極端に繋がり難くなっていた。

 

前日は、京都駅前の法華ホテルに泊まった。

京都でも余震が続いていた。

 

梅田駅周辺は不思議な程、全てが平常通り動いているように感じた。

 

阪急電車西宮駅まで行けた。

その西宮駅でも水道は止まっておりトイレは使えなかった。

 

そのこら国道を5時間程歩いた。

芦屋辺りから道路がチューインガムのように曲がり始め、倒壊している家が現れてきた。

パジャマ姿の品の良い老女が素足で水を求めて歩いていた。

神戸に入ると国道沿いの至るところに布団が敷かれ、遺体が横たわっていた。

 

唯一通行できる国道は自衛隊の車両とダイエーの車両が目立った。

東灘区まで来ると、見渡す限り殆ど例外なく戸建住宅は倒壊していた。

現実の世界とは思えなかった。

目的地の全壊した戸建の前にしばらく佇んでいると、鳶職のように屋根伝いに一人の男が近付いて来た。よく見ると自衛隊の人だった。

「どこから手を付けて良いのか分からない」と言っていた。

 

避難所の小学校には大量の水と食料が既に運び込まれていた。

しかし、トイレは、校庭に穴を掘って作った簡易トイレ一つのみだった。

シートで囲われている男女兼用トイレだった。

 

帰路、開いている店はローソンだけだった。

ローソンには、ガムテープや数点の日用品しか置いていなかったが、丁度トラックが到着し、大量の賞味期限切れのおにぎりが搬入された。そこで急に人が集まり競って買っていた。

 

焼き芋屋の屋台が一個1,000円で焼き芋を売っていた。

 

その一月後、私は予定通り会社を辞めた。

 

 

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上司との関係に悩んでいる貴方へ

どうも上司との折り合いが悪い

上司が自分のことを評価してくれない、自分は軽んじられている

上司の性格が嫌いだ

一時も一緒にいたくない

こんな上司の下では働きたくない、いっそう会社を辞めたい

 

関係の悪さにも色々なレベルがあると思いますが、さて、どうしたら良いでしょうか?

 

今日は、私の拙いサラリーマン経験からその対処方法をお伝えしたいと思います。

 

1)意外に上司の方が先に会社を辞める(移動、転籍、転職する)ことがある。

 

仮に、そもそも色々問題のある上司の場合、その本人が何かに対して相当なストレスを抱えている場合が多いと思います。

よって、自分自身が会社辞めてしまう前に、なんと上司の方が先に辞めてしまうというケースが時々見受けられます。

 

または、会社の人事はそういった上司の行動を見ていないようで実はよく見ていて、上司が先に左遷、移動、転籍することも多々あります。

 

サラリーマン生活は、長距離走に例えられることが多いですが、やはりこの場合も同じです。

頑張って、チンタラでも走り続けていれば、意外な人間が先に脱落していくものです。

 

2)嫌いな上司を好きになる方法

 

嫌いな上司を好きになるなんてできるか!?と思う方は多いと思いますが、例えば、何か一度でも一緒にスポーツをした場合、その上司が実に華麗なプレイをし、それを見た瞬間に「男(女)が男に惚れ直す」なんてことも起こるものです。

(私は実際ありました、笑)

 

また、職場でキャンプ等を実施したとして、そこに上司が家族を連れて参加、その時の子煩悩な良きパパである上司を見て、人間性を見直すといったことも起こり得ます。

(私は実際ありました、笑)

 

つまり、仕事以外の何かスポーツでもアウトドアでも一緒にしてみる機会を作ることです。

職場では、大嫌いだった上司の全く違う一面を見て、気持ちが変化するということが起こるかもしれません。全く変わらない方は↓次へ。

 

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3)上司に自分に対する考えや態度を改めさせる。

 

これは、私自身が実行したことはないのですが、ある知り合い(銀行員の方)から聞いて、その手もあるかもしれないと思いましたので今回ご紹介します。

 

その方は、当時、ある銀行の副支店長で、支店長との折り合いが悪かったそうです。

支店長の自分に対する態度や評価の低さを改善したいと常に思っていたと。

 

そこで、その方はどうしたかと申しますと、

時々、自分がいないと困ってしまう重要なお客様との会議に、それらしいやむにやまれぬ事情を作り、急にわざと欠席するそうです。

するとその会議で支店長は顧客の前で困り果て会議にならないわけです。

その結果、副支店が銀行に戻ると

「君がいなと本当に困るよ〜打ち合わせが・・・・」となると。

 

支店長は、その度に自分の重要性を認識することになると。

私が実行したことではありませんが、これ実話です。

 

 

そして、最後に

上司と折り合いが合わない結果として、自分の身体に「症状」が現れたら要注意です。

不眠

帯状疱疹

円形脱毛

等々の症状が出ましたら、もう遠慮なく人事に相談してください。

 

それでも、会社が改善してくれない場合は退職も視野に入れて良いと思います。

 

何故ならば、身体が既に「NO」と言っているのです。

これを放置した場合、次に起こることは「うつ病」等の心の病だと思います。

 

うつ病等の心に病になる前に会社を去る決断をすることは、決して間違っていない選択だと思います。

 

 

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選ぶべき不動産管理会社とは?

今日は不動産管理会社について私見を述べたいと思います。

この管理会社とは、分譲マンションにおける管理組合から委託を受ける管理会社ではなく、アパートやビル、飲食店ビルまたは区分所有のマンションも含め大家さんから委託を受ける管理会社についてです。

 

一般的に良い管理会社とはどんなイメージをおもちでしょうか?

 

漠然としたイメージとしては、

 

しっかり、建物の清掃や維持管理をしてくれる会社

家賃の集金をきっちりしてくれる会社

空室がすぐ埋まるように賃貸募集の力がある会社

大家さんに代わって面倒なことをしてくれる会社

 

といった感じでしょうか。

総論これらが重要であることは間違いないと思います。

 

しかし、各論としては

建物のことをしっかり分かる会社か?(例えば信頼できる建築士がいるか?)

借家人にクレームに対して、迅速かつ誠実な対応を取れるか?

不良賃借人の対応をしっかりやって頂けるか?

 

この三点が実に重要だと感じます。

特に、重要なのは家賃の滞納者や未納者に対して、

一言で言えば「身体をはって対応してくれるか」

ということです。

 

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現在では、保証会社の保証が付くことを条件に借家人と賃貸借契約を締結するケースが増えましたので、以前に比べれば、家賃滞納に関して管理会社の役回りも減ったとは思います。

しかし、やはりいざとなれば動いてくれる管会社かどうかが重要です。

 

「催促状を出しています」

といった対応で解決できれば良いのですが、書面での催促だけで解決できない場合、その時、相手の所へ夜討ち朝駆けで行く体制、いや心算があるかです。

 

弊社がお願いしている不動産管理会社は、建築に関して高いレベルで「分っている」ことと、いざという時に身体をはって夜討ち朝駆けして問題を解決して頂ける会社です。

 

日常的な清掃や家賃請求の通常の管理はある意味、アマチュアでもできる範囲です。

 

思わぬトラブルが発生した時、その時にどういった対応をできるか、ここが肝心です。

 

不動産管理業は、ある意味クレーム産業です。不動産業界においても地味な業種かもしれません。それ故、社員の定着率は高くないのが大手企業から中小までの悩みです。

 

それ故、いざという時に結局は社長自らが行動してくれるかなのです。

そうなりますと会社の規模の大小は、大家さんいとってあまり関係ないかもしれません。

 

 

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不動産取引の成否は登場人物で決まる。

不動産取引は、ある種独特なものがあります。

売主がいて買主がいて、金額も合意しているはずなのに、

買おうと思ってもなかなか買えない

売ろうと思ってもなかなか売れない

などということが時に起こります。

 

これは物件自体に問題や瑕疵がある場合もありますが、多くの場合はその取引に関わる当事者に問題がある場合が多いのです。

 

仮に、若干問題のあるものの魅力的な物件を買おうとした場合、その取引の成否はほとんどその登場人物で決まると言ってよいと思います。

 

近年、地面師なる輩がマスコミを賑わせていますが、あれなど、出てくる登場人物の皆が皆悪いわけです。

 

あそこまで酷いケースはなかなかお目にかかれませんが、

例えば、複雑な案件で「買主と会いたい」と仲介業者さんに面談をセティングしてもらった時に、売主ではない人間が平気な顔をして現れるなどと言うことが数年に一回は起こります。

 

「私は、売主さんと会えるというので今日参ったのですが、売主さんはどうしたのですか?貴方は、売主とはどういった関係ですか?」

と聞くと

「●●さんは今日体調が悪いので欠席です。私は●●から依頼を受けて本日参りました」

「売却に関する委任状はお持ちですか?」

「いや、そんなものはありません。私達は信頼関係で成り立っていますから」

と。

そして次に出てくる言葉は何時も同じでして

「私が任されているから大丈夫です!」と。

まあ、ここで「もうこの売買からは手を引こう」となるのですが。

 

実は、こういった結果になることは、予想できたかといえば事前にできていたのです。

つまり、間に入っている仲介業者さんにお会いした時にどうもこの取引はうまくいかないだろうなと。

 

つまり、最初から登場人物が思わしくない状況である場合が殆どなのです。

 

不動産の世界で、取引をスムーズに(と言ってもなかなか終始スムーズにいくケースはほとんどないのですが)行うには、自分の周りだけでも、その取引先、つまり登場人物をよくしておく必要があります。

プロとしての能力が高いというだけではなく、一言で言えば「気のよい」人達で固めるのです。

この「気のよい」とはどう意味かと言えば、皆さんがよく使っている「気のよい、気の悪い」という言葉と同じです。

 

もう一つの秘訣は、シンプルな形で取引できるかです。

 

私も既にデベロッパーの仕入れ担当者ではありませんので、魅力的な物件であれば、どんなに登場人物が悪くとも、ノルマ達成に為に兎に角突っ込んでいくといった必要もありません。

 

よって、当たり前ですが、現在では

「君子危うきに近寄らず」

の体制ですが、それでも数年に何回かは、コントのような場面に出くわします。

 

自分自身が、自分の回りの仲介業者さん、管理会社さん、開発屋さん、測量士、近隣業者、弁護士、税理士、司法書士等々、どんな人々とお付き合いするかで、殆どの不動産取引におけるリスクを排除できるものです。

 

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結果的には、その選択が自分と関わって頂いているお客様を守ることにも繋がるわけです。

 

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20代の貴方と貴女へお伝えしたい家とお金と投資のこと

今回は現在20代の貴女と貴方へ家とお金と投資に関して、幾つかお伝えしたいと存じます。

 

まず、「家」ですが、20代で買う必要もないですし、その購入資金の為に貯金をする必要もないと。よってその為の勉強など20代で敢えてする必要もないと。

仮に20代で家を買って何か良いことがあるかな〜と改めて考えてみたのですが、特段無いように思います。

一点、満員電車に乗っての長い通勤時間は全くもって時間と体力の無駄だと思います。

よって、狭く古いアパートでもよいから、多少の背伸びしてでも自分の住みたい憧れの街に住むのも良い選択だと思います。

 

さて、投資はどうでしょうか?

20代の投資は、株や不動産ではなく、自分自身に向けることです。

自己投資です。

留学するもよし、英会話やフランス語を学ぶもよし、何か資格も取るのも良いと思います。

さて、自己投資といっても、個人的には「旅」をお勧めしたいと思います。

旅と言っても皆でワイワイガヤガヤ楽しく行くのではなく、ズバリ一人旅です。そしてできるならば海外へ行かれることをよりお勧めしたいと思います。

 

日本は地理的に小さな国であることを皆さんもご存知だと思いますが、今や、文化的にも経済的にも国力的もどんどん遅れを取りより小さい国になっていると感じます。

ちょうど皆さんが手にもっているスマホの画面に入る程になってしまったかもしません。

テレビやネットの話題はもっぱら、不倫だの離婚だのなんだのとどうでもよい話題ばかりです。

 

井の中の蛙、大海を知らず」

という言葉がありますが、

今の日本は、「井戸」どころか矮小な「ビーカー」の程度の大きさなってしまったかもしれません。

それ故、外国を見てくることをお勧めしたいと思います。

 

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20代の方の貯金(余剰資金)はどのぐらいでしょうか?

おそらく数十万円から一生懸命貯金してきた方でも数百万円程度だと思われます。当然のことだと思います。

 

 よって、この数十万を何倍にもしたいと思ったら、間違いなく自己投資が良いと思います。若い方の自己投資は、生涯において数十倍になってリターンが得られる可能性があります。これ本当です。

 

さて、株式等への投資行為をすべきか?という問題です。

20代の皆さんは、おそらく結局は勝てないと思います。それは、正直そうだと思います。

結局とは、一時的に勝っても長くは続かないという意味です。

 

しかし、それでもやる価値はあります。

日本では経済学部を出た人間でも財務諸表など見たことがない方が多いのです。

頭の体操の為の経済学であり実学ではないのです。

また困ったもので財務諸表など、仮に自分の所属する会社のものを見ても、面白くもなんともありません。

しかし、投資行為をすれば、自ずと何倍も真剣に見るようになるものです。そして理解しようと努めるはずです。

経済や金融を勉強するということは実社会で生活する上で重要です。

しかし、経済原論の本を何冊も読むよりも、株式投資でもして、その「儲けたいという欲」を利用して腹の底で理解できるまで勉強するのが一番身になると経験上感じます。

 

評論家になるのであれば別ですが、ほとんどの皆さんは実態経済の中で、つまり資本主義の中で生きていかなければなりません。その資本主義の現実的なルールというか、お金の流れを知る為にも良いと思います。

 

但し、まだ社会におけるアマチュアである20代の皆さんがあまりこれに熱中し、全財産を投入しますと全てを失う可能性が高いのです。

よって、投資の上限を決めるべきです。

例えば、全預金の20%までとか、毎月の給料の20%まで、そして総額でも年間50万までとしてはいかがでしょうか。

この50万円は、何か資格を各種学校で取ろうとしても40万から50万程度はかかるので、仮に全額失っても授業料だと思えばよしだと。

 

また、「信用取引」と「空売り」には手を出さないことです。歴史上、天才とか稀代の投資家と言われた方々の多くが、実はこれで最後の最後に「破綻」して終わっているのです。

 

と長々と色々書きましたが、一言で言えば、20代の頃はチマチマお金や家なんかに執着することなく、是非、精一杯ロックしてほしいと思います。

 

そして、なんだかんだと頑張ったけれど、窮してしまったら連絡下さい。これも縁だと思いますので。

 

 

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