新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

「人生ゲーム」と「一回休み」

私が子供の頃「人生ゲーム」なる双六が流行った時がありました。

人生ゲームとは言いながらも所詮双六ですので、サイコロを振り、出た目だけ紙製のボード上で自分の駒を進めるというものでした。

そして、早く「ゴール」に到着した者が勝ちとなる単純なものでした。

 

サイコロの出た目の数通り進むとそこには「交通事故にあい、2コマ下がる」とか「●●で3コマ進む」と記載があり、単純なゲームではありましたが、なかなか簡単にはゴールできないようにできていました。

子供にとって雨の日の暇つぶしにはもってこいの遊びでした。

 

こういった双六ゲームでよくありましたのが「一回休み」というものです。

つまりサイコロを振る順番が一度スルーされるというものです。

その分だけ先へ進むのが遅れるわけです。

 

さて、今回の新型コロナによる様々な不自由は早1年を経過しようとしています。

経済的な面においては飲食店や宿泊・観光業で働く方々ばかりでなく、様々な業種において甚大な被害が続いています。

結果、世界中で新型コロナという感染症によって、長期の「一回休み」を取らざるを得なくなりました。

 

我々は、特にビジネスにおいて「休む」などということは元来想定しておらず、

そもそも「休む」などと言うことは怠惰なことか罪悪であるように教育を受けてきました。

 

ただ、今やこのような状況になってみますと、「休む」こと自体を学ぶことが必要だと感じます。

 

「如何に休むか」をです。

 

そんなことを申しますと「休んでいる余裕などない!」といったお怒りの声が聞こえてきそうですが。お許し下さい。

しかし、人間にはどうにもならない事態がこの数十年を振り返っただけでも、阪神淡路大震災リーマンショック東日本大震災、そして今回の新型コロナウィルス感染と次から次へと起こってきました。

更には現在、地球温暖化による異常気象の慢性化が世界各地に様々な天災を引き起こしています。

 

人生ゲームは子供向けの双六ではありましたが、思えばよくできたゲームだったと思います。

リアルな人生においても他者より数歩先に進むこともありますが、逆に3歩も6歩遅れることが起こり得ます。正にあのゲームと同じです。

また、人生ゲームでは「降り出し(スタート地点)に戻る」などと言う目が出る時があります。

しかし、このゲームが面白かったのは、一度降り出しに戻った者がその後、運に恵まれ最終的には勝ってしまうなんてことが起こったことです。

この点は、リアルな人生においても同じなのではないでしょうか?

 

さて、今回は世界中に人々にとって「一回休み」という「目」が出ました。

それも長期の「一回休み」となりました。

そこで、先のようにこの「休み」を「如何に休むか」なのです。

堂々と休む、虎視眈々と休む、それともただただ休む、どれであっても良いように思います。

ただ「休み」にも「術」が必要だと言うことです。

 

ところで、あの人生ゲームの「ゴール」には、他に何と書いてあったのでしょうか?まさか「定年」とか「リタイア」などと書いてあったとも思えません。

ただ「ゴール」と書いてあっただけでしょうか?それとも・・・そこが気になるのですが、どうしても思い出せません。

 

そもそもリアルな人生における「ゴール」とは何なのか?

それを考えれば、今回、一回休むことを恐れる必要などないのかもしれません。

確かなことは、リアルな世界での勝ち負けは「到着の順位」ではないのですから。

 

東京でもやっと梅が咲いてきました。

もうすぐ確実に春がやってきます。

 

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エイベックス、電通の本社ビル売却は赤字補填の為だけではない

*下記コラムは先日、日刊ゲンダイへ寄稿したものです。

 

「エイベックス、電通の本社ビル売却は赤字補填の為だけではない」

〜時代が変わったことに気が付いた先端経営者の決断〜

 

今から十数年程前、私の事務所が建て替え前のエイベックスビル本社(東京港区南青山)の隣地にありました。

ある日、仕事をしていると生演奏が聴こえてきました。

ビル前のスペースを利用したミニ屋外コンサートでした。デビュー間もないジェイク・シマブクロジョージ・ハリスンのホワイル・マイ・ギター・ジェントリー・ウィープスを弾いていました。

 

東京郊外の町田市で輸入レコードの卸販売会社からスタートしたエイベックスが大企業に成長し、青山のビルを住友生命から購入し本社にしていました。

頂点に登り詰めたレコード会社に相応しい場所だと思いました。

 

その後、エイベックスは、私の事務所が入居していたビルも買収し、その地域一帯を再開発し、現在の素晴らしいビルに建て替えました。

 

ところが、今回そのビルを売却するというのです。

ビルが完成してまだ3年です。最初にそのニュースを聞いた当初は、なんとも勿体ないと思いました。

私自身、サラリーマン時代にリクルートグループでビル用地の仕入れをしていた経験からも、立地、規模、外観等々全てにおいて最上級のビルだと思うからです。当然ながら既に買主として外資系ファンドが手をあげているそうです。

エイベックスは、本社を売却した後も借家人としてしばらく入居し続けるということです。

 

また、電通中央区汐留にある本社ビルを売却するといったニュースも入ってきました。

電通のビルは、国鉄清算する時の巨額な赤字の補填にと売りに出された旧国鉄汐留駅跡地の一部に建っています。こちらは超高層オフィスビルであり、やはり東京の中でも一等地中に一等地です。

 

エイベックスも電通も今期はこのコロナ禍で赤字決算となり、その赤字の補填為の売却であると報道されています。エイベックスは音楽興行がこのコロナ禍で開催できないことが事業に大きな打撃を与えたわけですが、電通は海外事業の清算を含め広告収入の大幅な減収となるようです。

 

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しかし、私には、それ以外にも大きな理由があるように思います。

 

電通などは、本社ビルを売却した後、その「半分」を賃借し続けるということです。しかし、これは今回のコロナ禍によって起こった「大きな変革」にいち早く適応していこうということではないかと。

 

つまり、これまで皆が皆一箇所に集まって行ってきた業務を大規模なテレワーク実験を実施したところ、業務やその効率に影響が無かったことが判明し、結果、都心の一等地に高い固定資産税や巨額の維持管理費を払い続けることに合理性が見出せなくなってきたのではないでしょうか。

電通は本社譲渡後に従来の半分程度しか使用しないという事実がそれを物語っていると思います。

 

更に言えば、ある意味時代の先端を走る彼ら故に、もはや、東京の都心の超一等地に自社ビルを所有するといった合理性や価値、ステイタスが前時代のものになったことに気がついたのかもしれません。

 

もう一点、敏腕経営者故に「売却するなら今が最高値かもしれない」とふんだのではないでしょうか。

 

新型コロナの発生によって「時代」が変わったことを正に時代の先端を走ってきた経営者故に感じ得たのかもしれません。

 

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分かっちゃいるけど、正常性バイアス

自分にとってマイナスのニュースが入って来た時にどう対処するか。

 

しかし、これが難しいのです。

 

実際、動けないものです。

 

投資家としての真価が問われるところではありますが、

 

正常性バイアスのことは分ってはいても、やはり実際には行動できない。

 

何故か、それはやはり自分の「欲」をコントロールするのは実に難しく、

また、上手くいっている時ほど自分自身への評価も高い。

 

この行動経済学の真理を理解するには、結局は何度も失敗し、自ら血を流さないとだめなのだ。

 

 

 

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コロナ感染終息予想〜水仙から蝋梅、梅、そして桜が咲く頃には

昨年の3月中旬に思い切った投資をしました。

 

その時の私の予想は、最悪で1年、早ければGWにはコロナ感染が終息し、夏には無事オリンピックも開催されるというものでした。

 

当時の甘い予想は見事に外れました。

(投資の方は最悪を想定して実行致しましたが)

 

私は、事前にペストに関する書籍を読み漁り、致死率の高いペストに比べれば今回は、、、、と思い、そう予想を立てました。

 

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ペストでは多くの死者を出しましたが、おおよそ10ヶ月後には、雲散霧消しペストは終息していきました。

 

しかし、現実はこの通りです。

 

新型コロナウィルスでは、ペストに比べ致死率が低い故に、ウィルスを媒介する人間が生き続け動きまわり感染を広めるといった単純なこの伝染病の特徴が掴めなかったのです。

だからにわか学問は怖いのです。

 

言い訳をさせて頂くと、3月上旬の世界の、特に欧州の状況は、書物で読む過去のペストの感染状況と瓜二つだと感じたのです。

 

今回の新型コロナ感染症に関して、経済人の中で、言葉は悪いがもっとも当てた方は、星野リゾートの星野佳路社長だと思われます。

正によき路を示し続けてくれています。

同氏は、新聞や雑誌でのインタビューで「1918年に起きたスペイン風邪を参考にした」と何度もおっしゃっています。

 

そのスペイン風邪通りだとすれば、現在の第三波(スペイン風邪での第二波)はそろそろ山を越すはずです。

 

となると、水仙が咲き、蝋梅が咲く、今、正に山を越えている頃ではと。

 

そして、これが外れたとしても梅が咲く頃には終息すると。

更に、それでも駄目なら、桜が咲く頃にはと。

 

皆さん、もうしばらくの辛抱じゃないでしょうか。

 

現在の私の予想は、鎌倉のお寺の梅が満開になる頃、その頃には終息していると。

勿論、根拠は全くありませんが。

 

 

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あの時からもう26年経ったのか。阪神淡路大震災の事

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震災から5日後だったか東灘区へ。

急遽実家に帰った同僚へ会社の携帯電話を届けに行った。

固定電話が極端に繋がり難くなっていた。

 

前日は、京都駅前の法華ホテルに泊まった。

京都でも余震が続いていた。

 

梅田駅周辺は不思議な程、全てが平常通り動いているように感じた。

 

阪急電車西宮駅まで行けた。

その西宮駅でも水道は止まっておりトイレは使えなかった。

 

そのこら国道を5時間程歩いた。

芦屋辺りから道路がチューインガムのように曲がり始め、倒壊している家が現れてきた。

パジャマ姿の品の良い老女が素足で水を求めて歩いていた。

神戸に入ると国道沿いの至るところに布団が敷かれ、遺体が横たわっていた。

 

唯一通行できる国道は自衛隊の車両とダイエーの車両が目立った。

東灘区まで来ると、見渡す限り殆ど例外なく戸建住宅は倒壊していた。

現実の世界とは思えなかった。

目的地の全壊した戸建の前にしばらく佇んでいると、鳶職のように屋根伝いに一人の男が近付いて来た。よく見ると自衛隊の人だった。

「どこから手を付けて良いのか分からない」と言っていた。

 

避難所の小学校には大量の水と食料が既に運び込まれていた。

しかし、トイレは、校庭に穴を掘って作った簡易トイレ一つのみだった。

シートで囲われている男女兼用トイレだった。

 

帰路、開いている店はローソンだけだった。

ローソンには、ガムテープや数点の日用品しか置いていなかったが、丁度トラックが到着し、大量の賞味期限切れのおにぎりが搬入された。そこで急に人が集まり競って買っていた。

 

焼き芋屋の屋台が一個1,000円で焼き芋を売っていた。

 

その一月後、私は予定通り会社を辞めた。

 

 

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上司との関係に悩んでいる貴方へ

どうも上司との折り合いが悪い

上司が自分のことを評価してくれない、自分は軽んじられている

上司の性格が嫌いだ

一時も一緒にいたくない

こんな上司の下では働きたくない、いっそう会社を辞めたい

 

関係の悪さにも色々なレベルがあると思いますが、さて、どうしたら良いでしょうか?

 

今日は、私の拙いサラリーマン経験からその対処方法をお伝えしたいと思います。

 

1)意外に上司の方が先に会社を辞める(移動、転籍、転職する)ことがある。

 

仮に、そもそも色々問題のある上司の場合、その本人が何かに対して相当なストレスを抱えている場合が多いと思います。

よって、自分自身が会社辞めてしまう前に、なんと上司の方が先に辞めてしまうというケースが時々見受けられます。

 

または、会社の人事はそういった上司の行動を見ていないようで実はよく見ていて、上司が先に左遷、移動、転籍することも多々あります。

 

サラリーマン生活は、長距離走に例えられることが多いですが、やはりこの場合も同じです。

頑張って、チンタラでも走り続けていれば、意外な人間が先に脱落していくものです。

 

2)嫌いな上司を好きになる方法

 

嫌いな上司を好きになるなんてできるか!?と思う方は多いと思いますが、例えば、何か一度でも一緒にスポーツをした場合、その上司が実に華麗なプレイをし、それを見た瞬間に「男(女)が男に惚れ直す」なんてことも起こるものです。

(私は実際ありました、笑)

 

また、職場でキャンプ等を実施したとして、そこに上司が家族を連れて参加、その時の子煩悩な良きパパである上司を見て、人間性を見直すといったことも起こり得ます。

(私は実際ありました、笑)

 

つまり、仕事以外の何かスポーツでもアウトドアでも一緒にしてみる機会を作ることです。

職場では、大嫌いだった上司の全く違う一面を見て、気持ちが変化するということが起こるかもしれません。全く変わらない方は↓次へ。

 

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3)上司に自分に対する考えや態度を改めさせる。

 

これは、私自身が実行したことはないのですが、ある知り合い(銀行員の方)から聞いて、その手もあるかもしれないと思いましたので今回ご紹介します。

 

その方は、当時、ある銀行の副支店長で、支店長との折り合いが悪かったそうです。

支店長の自分に対する態度や評価の低さを改善したいと常に思っていたと。

 

そこで、その方はどうしたかと申しますと、

時々、自分がいないと困ってしまう重要なお客様との会議に、それらしいやむにやまれぬ事情を作り、急にわざと欠席するそうです。

するとその会議で支店長は顧客の前で困り果て会議にならないわけです。

その結果、副支店が銀行に戻ると

「君がいなと本当に困るよ〜打ち合わせが・・・・」となると。

 

支店長は、その度に自分の重要性を認識することになると。

私が実行したことではありませんが、これ実話です。

 

 

そして、最後に

上司と折り合いが合わない結果として、自分の身体に「症状」が現れたら要注意です。

不眠

帯状疱疹

円形脱毛

等々の症状が出ましたら、もう遠慮なく人事に相談してください。

 

それでも、会社が改善してくれない場合は退職も視野に入れて良いと思います。

 

何故ならば、身体が既に「NO」と言っているのです。

これを放置した場合、次に起こることは「うつ病」等の心の病だと思います。

 

うつ病等の心に病になる前に会社を去る決断をすることは、決して間違っていない選択だと思います。

 

 

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選ぶべき不動産管理会社とは?

今日は不動産管理会社について私見を述べたいと思います。

この管理会社とは、分譲マンションにおける管理組合から委託を受ける管理会社ではなく、アパートやビル、飲食店ビルまたは区分所有のマンションも含め大家さんから委託を受ける管理会社についてです。

 

一般的に良い管理会社とはどんなイメージをおもちでしょうか?

 

漠然としたイメージとしては、

 

しっかり、建物の清掃や維持管理をしてくれる会社

家賃の集金をきっちりしてくれる会社

空室がすぐ埋まるように賃貸募集の力がある会社

大家さんに代わって面倒なことをしてくれる会社

 

といった感じでしょうか。

総論これらが重要であることは間違いないと思います。

 

しかし、各論としては

建物のことをしっかり分かる会社か?(例えば信頼できる建築士がいるか?)

借家人にクレームに対して、迅速かつ誠実な対応を取れるか?

不良賃借人の対応をしっかりやって頂けるか?

 

この三点が実に重要だと感じます。

特に、重要なのは家賃の滞納者や未納者に対して、

一言で言えば「身体をはって対応してくれるか」

ということです。

 

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現在では、保証会社の保証が付くことを条件に借家人と賃貸借契約を締結するケースが増えましたので、以前に比べれば、家賃滞納に関して管理会社の役回りも減ったとは思います。

しかし、やはりいざとなれば動いてくれる管会社かどうかが重要です。

 

「催促状を出しています」

といった対応で解決できれば良いのですが、書面での催促だけで解決できない場合、その時、相手の所へ夜討ち朝駆けで行く体制、いや心算があるかです。

 

弊社がお願いしている不動産管理会社は、建築に関して高いレベルで「分っている」ことと、いざという時に身体をはって夜討ち朝駆けして問題を解決して頂ける会社です。

 

日常的な清掃や家賃請求の通常の管理はある意味、アマチュアでもできる範囲です。

 

思わぬトラブルが発生した時、その時にどういった対応をできるか、ここが肝心です。

 

不動産管理業は、ある意味クレーム産業です。不動産業界においても地味な業種かもしれません。それ故、社員の定着率は高くないのが大手企業から中小までの悩みです。

 

それ故、いざという時に結局は社長自らが行動してくれるかなのです。

そうなりますと会社の規模の大小は、大家さんいとってあまり関係ないかもしれません。

 

 

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