先日、お呼ばれ講演を収録して参りました。
それを下記の日程で誰でも無料で視聴できるようです。
10月7日（土曜日）14時～15時
「新型コロナで日本の不動産はどう変わったのか？」
～今後の市場予測と知っておきたい
法律・税制の基礎知識～
https://www.nomu.com/seminar/i
主催は野村ソリューションズさんです。
私の持ち時間が約50分であった為、コロナ禍を経た不動産マーケットの現状と将来を十分に解説し切れたかどうか。
本当はお時間3倍ほど欲しかったです（笑）ですが、どうにか短くまとめました。
一方、不動産投資家が知っておいた方が良いだろうと思われる法律や税制の基礎にも言及しております。
ご興味のある方はどうぞ。
「不動産何でも相談会社」
(Continued from the other day)
Inflation has a very different impact on each asset class, depending on the level of inflation. If inflation is at today's level, the impact on real estate and stocks is not that great, as is evident from the current situation in Japan.
However, if inflation were to go a bit higher, to the level of the current U.S. inflation rate, real estate would be greatly affected.
This is because interest rates will rise along with inflation.
How long will it take for this inflation in Japan to subside?
In a sense, no one can predict, but it is possible to prepare for the future.
If we assume that something of the level of hyperinflation that occurred in Germany after World War I were to occur, the results would be horrific.
At that time, the value of the mark fell by up to one trillionth.
Farmers would not share their crops even if they had a mountain of mark bills, and it is said that they traded one ground piano for a bag of potatoes.
As a result, there was a food crisis among the general public, and many people went bankrupt financially.
At this point, owning real estate is no longer useful in terms of earning a living.
There is still a case of a foreign student from the U.S. who bought a house in a prime location in Berlin with the dollars he brought from his home country.
In addition, the stock prices of the leading German companies at the same time, such as Porsche and Mercedes, fell to one-twentieth or one-thirtieth of their current prices.
This is a natural consequence of the collapse of the domestic economy.
The German example may indeed be an extreme case.
However, if inflation continues to rise in the future, holding currency, stocks, and real estate only in one's own country is undoubtedly risky.
It certainly seems important to diversify one's assets within and outside the country. Even if you build a portfolio of assets, it is necessary to diversify not only by type, but also by region and by country.
I myself would like to prepare for the worst of the worst and somehow secure my farmland.
The following photos show harvesting on a farm owned by a classmate of mine from high school.
Today, I would like to have some farmland, even if it is only a few hundred square meters, in preparation for a black swan.
Takashi Hasegawa
President of Hasegawa Real Estate and Economy, Inc.
↓We are available for consultation on rental management, vacancy problems, real estate investment, and real estate problems↓.
(昨日の続き)
さてインフレと申しても、その程度により各資産対策に及ぼす影響は大きく異なります。
今現代のレベルのインフレであれば、不動産や株式に対する影響は、今の日本の現状を見れば明らかなようにそれほど大きいとは言えません。
しかし、もう少し進んで現在の米国並みのインフレ率になった場合、不動産においては大きく影響を受けます。それはインフレに伴い金利水準が上昇していくからです。
この日本のインフレがどの程度で収束するのか？それは、ある意味誰も予想が付かないのですが、将来に備えることは可能です。
仮に第一世界大戦後のドイツで起こったハイパーインフレレベルのことが起こった場合を想定しますと、恐ろしい結果となります。当時マルクなる通過は最大１兆分の１まで下落しました。
こうなりますと、国内経済は当然ながら破綻し、山ほどのマルク紙幣をもっていっても農家は農作物を分けてくれなくなり、グラウンドピアノ一台とジャガイモ一袋を交換したという話しも伝わっています。
結果、一般市民の間で食料危機が起こり、経済的にも破産する者が後を絶たたなかったようです。
ここまで来ますともう不動産をもっていてもそこから収益（生活の糧）を得るといった意味では役に立たなくなります。
当時のベルリンでは米国から来た留学生が持参した「ドル」で一等地の家を買ったという事例も残っています。
また、ポルシェやメルセデスといった同時もドイツを代表する企業の株価も20分の1、30分の1に下落しました。国内経済が破綻したのですから当然の結果だと言えます。
この時代のドイツの状況は確かに極端な例かもしれません。
しかしながら、今後も日本のインフレが進むのであれば、自国だけの通貨、株式、不動産を保有することはリスクの高いことであるのは間違いありません。
ある程度、資産を国の内外へ分散させることが重要なのは確かなようです。
資産のポートフォリオを組むにしても種類だけではなく、地域の分散、国別の分散も必要です。
少なくとも、「円」という現金だけを保有することは、インフレ時代のリスク管理という意味においては０点と言ってよいと思います。
私自身、最悪の最悪に備えて農地をどうにか確保したいと思っています。
（あまりにも極端でしょうか？）
以下の写真は、高校時代からの同級生が所有する農地での収穫の風景です。
ブラックスワンに備えて、数百坪でもよいので農地が欲しい今日この頃です。
↓賃貸経営、空室問題、不動産投資、不動産トラブルの相談承ります↓
Can You Defend Your Real Estate Assets in the Age of Inflation?
I recently gave a lecture titled "Japan's Real Estate Market Conditions and Asset Defense Techniques in the Age of Inflation.
The key point of this seminar is not to double your assets, but to "defend" your assets.
In other words, how do you prevent your assets from decreasing?
The first goal of those who have exceeded a certain amount of assets is to "not reduce" rather than "increase" their assets on a daily basis.
Since this seminar was hosted by a real estate company, it was natural that most of the participants had a lot of assets, mainly real estate.
By the way, first of all, I talked about the risks of holding only the "yen" currency in this day and age.
The CPI for Japan released the other day was about 3.5%, but the "core" index, which excludes energy prices that were lowered by subsidies and other policy measures, was about 4.5%.
It came close to the 4.9% of the U.S. CPI announced at the same time.
It is said that the U.S. CPI may have already peaked this time. However, there are voices coming in from overseas that the CPI is expected to rise again from this fall. A friend of mine, a rare investor living in Australia, also mentions the same risk.
The most important thing is that workers' salaries, which are one of the causes of inflation, have not hit the ceiling.
To return to the topic of Japan, a 4.5% increase in the price of goods and services in one year means that the value of the yen has fallen by 4.5% in the same year.
What about real estate? The world has been reporting on the rise in the price of condominiums in central Tokyo.
But what determines the value of real estate? Generally, it is determined from the revenue obtained from it.
Therefore, if rents can be increased in line with the rise in consumer prices, it should theoretically be possible to prevent a decline in prices. However, unlike real estate in New York, Japanese real estate cannot be raised on its own by the lender alone for reasons of the landlord's own convenience or rising prices, due to Japan's unique house rental laws.
This is a problem unique to Japanese real estate.
So what should we do? I will talk about that in the next issue.
Takashi Hasegawa
President of Hasegawa Real Estate and Economy, Inc.
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先日、「インフレ時代の不動産市況と資産防衛術」と称して講演をさせて頂きました。
このセミナーの肝は、資産倍増ではなく、資産の「防衛」です。
つまり減らさないようにするにはどうするのか？
資産がある一定量を超えた方々にとっては常日頃から「増やす」より「減らさない」といことがそもそも第一目的になるのですが。
今回、不動産会社主催のセミナーですので、当然ながら不動産を中心とした資産を多くおもちの参加者が殆どだったと思います。
ところで、先ずは今の時代「円」という通貨だけをもつことのリスクをお話ししました。
先日発表された日本のCPI消費者物価指数は約3.5％でしたが、補助金等で政策的に下げられたエネルギー価格を除いた「コア」と言われる指数は、約4.5％でした。
同じ時期に発表された米国のCPIの4.9 %に近づいて来ました。
今回、米国のCPIは既にピークを打ったのでは？言われていますが、この秋から再度上昇していくという声が海外から入って来ます。私の友人であるオーストラリア在住の稀代の投資家も同じリスクに言及しています。
何より、インフレの原因の一つである労働者の給与が天井を打っていないわけですから。
日本へ話題に戻しますと、単純は表現をすれば、商品やサービスの価格が1年で4.5％上昇したとうことは円の価値が年間で4.5%も下落したことも意味します。
さて不動産はどうなのでしょうか？世間では東京都心部のマンション価格の上昇が記事になっています。
不動産の価値とは何で決まりのでしょうか？一般的にはそこから得られる収益から決定されます。
よって、得られる賃料を消費者物価上昇に合わせて上昇させることができれば、理論上は値下がりを防げるはずですが、日本の不動産はNYの不動産と異なり借地借家法により、大家さんの自己都合や物価上昇を理由で、貸し手だけで勝手に値上げすることはできません。
そこが日本の不動産固有の問題だと思います。
ではどうするのか？それはまた次回にお話しさせて頂きます。
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先日、ウォーレンバフェット率いるバークシャー・ハサウェイの株主総会が開かれました。
あれだけ長時間、様々な質問に答える株主総会が果たして他にあるでしょうか？
それもバフェット及び共同経営者であるチャーリー・マンガー、共に90歳を超えているのです。
長時間の株主総会の模様は以下のリンク先から拝見できます。
https://www.youtube.com/watch?v=Dv97-S9ZL-8
バフェット氏が語った米国の現状として
「このまま紙幣を刷り続け（過度なインフレにより）通貨が制御不能になるまで、結果どこまで行けるかは誰にもわかりません」
「特に、世界の基軸通貨であるドルの場合はなおさらです。」
「しかしドルに変わるもの（通貨）は存在しない」と。
バフェット氏は、第二次世界大戦後、インフレ率が急速に上昇したことを指摘し「非常に注意する必要があると思います。インフレの悪魔が出てくる可能性がある」と指摘しています。
「バークシャーはインフレに耐えるために他の投資家よりも準備ができていますが、完全には準備ができていない」とも言っています。
私達もインフレに耐えうる資産をもつ、または資産構成を形成する必要があると思います。
またバフェットは「（ポピュリストの）政治家が票を買うためにお金を印刷すること（超金融緩和を実施すること）は、ある時点では逆効果になるだろう」と。
共同経営者のチャーリ・マンガー氏は、日本は金融政策と財政政策に関して「不可思議な行為を行ってきた」と指摘し、「日銀は大量の債券と株式を購入し、さらに経済は停滞しているが、今すぐ地獄に行くわけではない」と発言しています。
但し「彼らを真似すべきではないと思う」とも付け加えました。
一方、バフェットも「お金を印刷し続けるのは狂気だ」と言及しています。
投資の神様は、自分達の言葉の影響力をよく分かった上での発言しているはずです。よって相当オブラートに包んだ表現をしていると思われます。つまり本音はもっと厳しいものであると想像すべきかもしれません。
私も上記の動画の詳細を見て今後の参考にしたいと存じます。
この株主総会における両者の発言は、今後のセミナー等で皆様とも共有して行きたいと存じます。
また、様々なメディアでもコラムとして取り上げたいと思います。
なんせ投資の神様達の発言ですから、株式だけでなく様々な投資分野、及びビジネスに活用できるかと存じます。
引き続きよろしくお願い申し上げます。
欧米各国の金利が徐々にかつ確実に上昇してきました。これはいわゆる消費者物価指数が大きく上昇してきた結果、各国の中央銀行がインフレを抑えるために政策金利を上げているわけですが、どうやらこの物価の上昇もそれを抑えるための政策金利の上昇もここ数ヶ月で終わるという事はないようです。
今後もどこまでもこの物価が上昇していくならば、いわゆるハイパーインフレとなり経済そのものが破壊されることになります。果たして今後どうなるのでしょうか。
さて、インフレを抑制するためには政策金利を上げるというその根拠は何でしょうか？
何故金利を上昇させることによってインフレが収まるのでしょうか?
教科書的に解説するならば、金利が高くなることによってお金を保有する個人や法人がものを買うことをやめて、お金を貯蓄に回すようになる、これにより消費が減る＝需要が減るということなのですが。
しかしながら、本来欲しいものや必要なものを買わずに、敢えて貯蓄に回そうと思う程の金利とはどの程度なのでしょうか。それは当然ながら１〜3％ではないはずです。また、別の表現をするならば、この金利を上昇させる意味合いは（企業や個人の借入金利を上昇させることにより）経済を破壊し、消費すなわち需要を押さえ込むというものです。
日銀は今のところ金利を上げることをしておりません。
しかしながら、日本の食料自給率が約37％（アメリカ121％、イギリス70％、ドイツ80％）エネルギーの自給率も日本約12%（アメリカ104％、イギリス71％、ドイツ34％）といった状況下、世界中でインフレが起きている中、このままインフレも起きないという事は現実的にはありえないことではないでしょうか（個人的に既に起きていると感じますが）。
前述のように我々は生活していく上で必要な食料やエネルギーの大部分を輸入に頼っているわけです。
さらには、今、正に円安が激しい勢いで進んでいます。
この現実を踏まえれば、日本の物価だけが上昇しない理由はないのです。それも先の通り、僅かに金利を上昇させれば短期間でインフレが収まる訳ではないのです。
さて、日本で金利が上昇した場合、借り入れを起こしている個人や法人は極めて厳しい状況になるわけですが、我々一般庶民における一番身直な問題は「住宅ローン金利」ではないでしょうか。国土交通省が2022年3月に発表した「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、令和2年度の住宅ローン新規貸出額のうち、実に70%が変動金利を利用していると。おそらく多くの方は、金利が上昇していったときには固定に変えればいいといったお考えだと思われます。
しかし、その時には既に固定金利の金利も上がっているでしょうし、万が一失業したばかりであるとか、または転職した直後であった場合には新たにローンを組み直すことすらできなくなる可能性もあります。
現在、変動金利で4,000万円を住宅ローン金利0.8%といった超低金利で35年借り入れしている方の毎月の返済額は（元利均等払いで）約11万円ですが、万が一この金利が5％に上昇した場合、毎月の返済額は20万円となります。
因みに米国では既に住宅ローン金利は約６％まで上昇してきました。
こういった「万が一」のことに備えておくということがこれからの時代生き延びて行く上では非常に重要なことではないかと思います。
