新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

戸建・マンション購入

タワーマンション購入の死角とそのリスク

先日、首都高羽田線を横浜方面から東京へ戻る時、品川の手前当たりから多くのタワーマンションが視界に入ってきました。 その光景たるや見事なもので高層マンションが林立しているわけです。 この10年、15年で東京において、この湾岸エリアの光景が最も…

土地勘の無い所で不動産を買う(投資する)にはどうしたら良いか

まず「土地勘がある」とはどういうことだろうか? 私なりの定義をすると、 仮にあるエリアに10件の物件があって、その其々が同じ広さ、向き、形、道路付け、価格だとして(そんなことは現実には起こり得ないが)その10物件を立地の善し悪しで1番から10番まで…

新築マンション価格は16年前に戻ったのか?

私がデベロッパーを退社する時の部署はマンション用地の仕入れをする部署でした。当時職業柄、東京圏の各沿線、各駅の標準的な分譲坪単価、つまりこの売値なら大方売れる価格が頭に入っていました。(この価格が入っていれば、土地の価格を逆算して、仲介業…

見直される旧山の手、旧高級住宅地

震災以後、東京における旧山の手の住宅地が見直されてきているように思います。 また古くからの高級住宅街も同じです。 実需での購入者にとっても投資家目線でも同じです。 購入者や投資家に代わって不動産を調査していると、やはりというか旧高級住宅街であ…

液状化問題と地歴調査の必要性

「地歴調査」と言いますと、これまでは土壌汚染の問題がないかといったリスクの判断をする為の行われることが多かったと思います。 過去に遡ってその土地がどのような使われ方をしていたのかを調査するのです。 例えば、土地の売買において、その土地がかつ…

地震大国であることを前提として不動産を選ぶべき

今回の東北・関東大地震では、今更ながら日本は世界でも有数な地震大国であることを肌身で実感された方が多いと思います。 私自身も今回程地震の恐ろしさを本当の意味で感じたことはありませんでした。 3月11日当日の東京の様子を聞くと今でも恐ろしくなりま…

2011年不動産マーケット展望

近年ドラッカー関連の書籍が売れているようですね。私が以前読んだドラッカーの本の中から以下の彼の金言を紹介させて頂きます。 「産業の外部変化のうち、人口数、年齢構成、進学率、雇用、所得など人口にかかわる変化ほど明らかなものはない。見誤りようが…

離婚に不動産が絡むと解決が難しい

これまで不動産に関するあらゆる相談を受けてきまして、2回程、自分でも満足のいかないコンサルに終わったことがありました。 それは、2件とも「家の共有名義に関する離婚における解消問題?」でした。 この共有の解消が(男に相当な甲斐性が無い限り)実に…

車を買わない世代が果たして不動産を買うのだろうか?

現在の団塊のジュニア世代(おおよそ30代前半から後半の世代)に対して、かつて不動産の供給サイド、つまりデベロッパーの経営者達は相当な期待をしていました。 かつて「この世代が不動産を購入する年頃になったら我が業界は最低10年間安泰だ」と公言してい…

2010年12月、直近及び2011年の不動産市況見通し(実需編)

「マンション、土地、戸建て」のマーケット市況 最近の市況として(国土交通省の地価動向調査の結果を受けて)「土地価格が底をうったのではないか」という報道がチラホラ見受けられます。 また、弊社にコンサルティングや不動産調査の依頼に来られるお客様…

日が短くなって調査は翌日に

お客様に代わって不動産を調査をしていると、最近は日が短いので何時の間にか暗くなってしまい翌日に持ち越しということが多々あります。暗くなってしまうと、環境は勿論ですが、境界杭等も見えなくなってしまいます。私がサラリーマンの新人時代、 「物件を…

コンパクトマンションの大量供給始まる

これから都心部において30平米台から50平米台を中心とするディンクス向けのマンションが各社大量に供給されます。 別名「グロス圧縮型マンション」と呼ばれていますが、いわゆる総戸数が少なめの小規模マンションです。 土地の大きさで言うと150坪から300坪…

新築物件が沢山出てきました

世間はお盆休みですが(笑)??皆さんお元気ですか?所で、今晩はペルセウス流星群の極大日、つまり一年で一番流星を見ることができる夜ですので、ご興味のある方は下記(PS.)を参照下さい。 最近、またマンションや戸建てが動き出したようで、弊社にも…

2010年3月最近の新築マンション・中古マンションの動向

ここの所、新築マンションの販売ラッシュですね。 この週末折り込みチラシも沢山入ってきました。 パークハウス松原レジデンス(三菱地所)予告広告 ドレッセ代田花見堂プレゼンス(東急電鉄)建物完成済み プラネスーペリア経堂赤堤(新星和不動産)建物完…

マンション供給が減っていくと再び価格上昇が起こるのか?

昨今、マンションの完成在庫が減ってきています。(といってもまだまだ相当残っていますが)。 当然ながら、今年度のマンション供給戸数は、相当な大きな落ち込みになるようです。 中古市場でも人気の沿線、城南地区では築浅の物件かつファミリータイプの売…

不動産調査は手仕事

夏は、通常不動産はあまり動かないと言われています。しかし今年は、値引き販売によるものか弊社への戸建てやマンション購入時の相談や調査依頼も例年以上に多く寄せられています。 上記の「不動産調査報告書」(戸建住宅編)は、写真では薄く見えるかもしれ…

地下付きマンション・戸建購入時のゲリラ豪雨対策

先日の夕刻ゲリラ豪雨は、凄いものがありました。 会社近くの青山通りの歩道は川の様でした。今年の夏も異常気象というより熱帯の様な気候になるのでしょうか? 広島にいる従兄弟は釣りが好きなのですが、彼曰く「もう何年も前から瀬戸内海では、以前は見ら…

必読!アウトレットマンション購入時の5つの質問

GWいかがお過ごしでしょうか? このGW前にNHKと読売新聞より、2008年12月24日のエントリー、「アウトレットマンション購入の注意点」を読まれ、この件について取材を受けました。 まあ、これは取材と言っても単純に勉強に来られたということですので記事や番…

中古マンション賢い買い方

ベンツの新車と5年落ちのベンツと10年落ちのベンツ、そして20年落ちのベンツ、価格はもちろん違いますが、性能や故障が起こる頻度が全く違います。 マンションもある意味同じです。 さてどこをどの様にチェックすればよいのでしょうか? まずはイロハニホヘ…

最近の中古市場の動向

水仙の花が咲いて春の予感を感じさせてくれたと思ったら、そろそろ梅の花が至る所で咲き始めました。 春に向けて三寒四温の状態が当分続くのだろうと思われます。 最近実際聞いた業界の話題で驚いたことが二つあります。 ある全国的な不動産仲介大手の23区の…

2009年中古マンションの価格動向「遅行性」

最近、お客様の依頼で中古マンションを幾つかみていて感じることがあります。 一言で言えば「新築に比べ価格がまだ落ちていない」ということです。 新築マンションの価格は、昨年までとは異なる「売れる価格」での「値引き」、「価格改定」、「新価格?」で…

タワーマンション(高層マンション)購入の注意点

昨年、あるタワーマンションの建物内覧会の後、多くの(契約の前の)キャンセルが発生したケースがありました。私もお客様に代わってそのマンションを見に行っていました。 東西南北、どちらを方角を向いた住戸を買うべきか、何階を住戸を買うべきか、眺望と…

ヴィンテージマンション(ビンテージマンション)の死角

昨日のアウトレットマンションに続き今日はビンテージマンションについて。 これまで弊社でも何度となく「ヴィンテージマンション」(ビンテージマンション)を購入予定のお客様に代わって調査をしたことがあります。 さてヴィンテージマンションなる言葉は…

アウトレットマンションの注意点

昨今、「アウトレットマンション」=「買取り転売マンション」なるものがいかにもお買い得かのようにマスコミ等で取り上げられています。 果たして本当にアウトレットマンションなるものがお買い得なのか検証しみましょう。問題点は無いのでしょうか? ます…

田舎不動産、別荘地、リゾート物件購入の注意点

最近、田舎不動産、別荘地、リゾート物件、の購入に当たっての 不動産調査依頼が増加しています。 価格的に一般的な方にも購入可能な物件が増えてきたことや、 首都圏の夏場の気温の上昇による正に「避暑」といった思いを 強くもつ方や老後を温暖な所でとい…

高値圏にあった中古マンション価格も下落

つい最近まで、3年前、5年前に分譲された中古マンションの価格が 分譲当時の価格を上回って取引されている事例が多々ありました。 弊社で依頼を受けて調査した物件でもそういった中古マンションが 多数存在したのも事実です。 今年になり、ご存知の通りの市…

住友シティータワー品川の当選倍率

おそらく今期一番の人気物件であろう、「シティタワー品川」の 当選者とその倍率が発表されました。 このマンションは、JR品川駅から徒歩10分で 東京都が土地を所有し、その上に住友不動産が定期借地権で 売りに出していた物件です。 定期借地権とは言いな…

初めての出来事

「初めての出来事」と言えば、桜田淳子を思い浮かべるのは、もう40歳以上 ですね(苦笑)。 ところで、先日、マンション分譲大手の大京が在庫を一斉に最大10%値下げ すること日経新聞が報じていた。 これまでマンションの値引きは、定価で買ったお客様の手前…

超高層マンションの死角

私は、個人的に超高層マンションの上層階が あまり好きではありません。 第一の理由は高所恐怖症という情け無い理由 からですが、他にも幾つか理由があります。 朝の通勤時にエレベーターを待つ時間がけっこ ストレスになるそうです。 エレベーターの数に対…

昔の価格で出ています。

最近、お客様の代わりに購入予定物件のマンションや 戸建、又は、投資物件を実際に調査していくと、 まだ殆んどが「昔の価格で出ています」状態ですね。 これが、一般の消費財であれば、売れ残ると思われる ものは、表示価格も「売れる値段」で出してきます…