新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

その他不動産

不動産取引の成否は登場人物で決まる。

不動産取引は、ある種独特なものがあります。 売主がいて買主がいて、金額も合意しているはずなのに、 買おうと思ってもなかなか買えない 売ろうと思ってもなかなか売れない などということが時に起こります。 これは物件自体に問題や瑕疵がある場合もありま…

不動産個人間売買の大きな落とし穴

昨年末に知人から聞いた個人間取引についての怖い話をお伝えしたいと思います。 昨今、ヤフオクやメルカリ等々のサイトによる個人間取引が増加しているのは周知の事実です。私も特に昨年は多くの書籍をメルカリで買いました。 この個人間取引の対象が書籍で…

講演とマクラ

今年も各地で講演をして参りました。 ざっくり講演の題だけ抜粋して一年を振り返ってみたいと思います。 「大増税時代に備えた今必要な資産運用のポイントを解説!」 (主催:積水ハウス東京埼玉支店樣、埼玉りそな銀行様) 「不動産市況の現状からみる 成功…

目黒雅叙園と雅叙園観光の顛末記

不動産業界では時々「お化け物件」とか「幽霊物件」と呼ばれる物件が出回ります。 特にバブル期からその崩壊期においては幾つもそういった物件が出てきたと記憶しています。私にとって記憶に残る案件としては「ミャンマー大使館」、「フィリピン大使館」、「…

新興国不動産投資のリスクと注意点

昨今、「マレーシアの不動産投資についてどう思うか?」といった質問を筆頭に「タイ」、「ミャンマー」、「ラオス」、「カンボジア」、「ベトナム」、「香港」、「シンガポール」等々のアジア新興国への不動産投資についてマスコミの方、友人、取引先よりよ…

資産を守る投資戦略

昨今、収益物件の売買が非常に盛んです。 プロのデベロッパーや投資ファンドから個人投資家まで、「なかなか良い物件が買えない」という声を至る所で聞きます。 「10億円で買付を入れたら、翌日にはそれにかぶせるように11億円で買付を入れられたので、11億5…

 神戸、西宮、芦屋〜関西の高級住宅街探訪

以前、私の幼なじみが西宮の女性と結婚し、新婚当初は東京にいたのですが、その後西宮に移り住んでしまいました。私は寂しさもあり「東京に早く帰ってこいよ〜」と言えでも彼は「もう東京に帰るつもりは無い」というのです。その理由の中には個人的な事情も…

スカイツリーの地価押し上げ効果は如何に!?

まずは、押上と押し上げをかけてみました。 スカイツリーができる前から、浅草周辺の資産家の方や下町にビルをもっている方から「スカイツリーが出来たら土地が上がるかい?」という質問をよく受けました。その時の私の答えは「よく分かりませんが、上がらな…

逆張りは今か!?八重洲、日本橋界隈

お気に入りの床屋が八重洲にあり、ついでに八重洲、日本橋界隈を歩き回っています。八重洲、日本橋、京橋地区は、今再開発が至る所で行われています。一体何カ所あるのでしょうか・・・。一流の街として、昨今の丸の内や六本木の人気に遅れを取ってきたこの…

アパート満室の法則

先日、埼玉県の私鉄沿線にある中古マンションの調査に参りました。 お客様の代わりに購入予定物件を調査する弊社の業務です。 当日、同じ駅の徒歩圏に(約5年前に)土地の有効活用のご相談を受けて アパート建設の為にマーケット調査、建築の企画をしたこと…

弊社のビル空室対策業務

弊社の業務の中で、ビルオーナーさん向けにビルの空室対策を施すサービスが あります。 http://hasekei.jp/guide/index.html#f01 先日、ある弊社の顧問先が所有するビルにおいて、全9フロアーの内2なし3フロアー が常に空いている状態が数年続いておりました…

調整区域における農地の売買と転用

昨日、某鹿○建設で打ち合わせがありました。東京近県の大型物流倉庫の開発に関する打ち合わせの後、 ミーティングに参加していた元上司の方から喫茶店に呼ばれ「長谷川!お前、農地法を根本的に理解していないだろう!?」「今、俺の前で農地法について申請…

やはり「リアル不動産ビジネス」がいいね!

先日は、どたばたした。しかし充実した一日でした。 午前中に、半年前から依頼されていた横浜の土地の売却の決済・引き渡しがありました。 築100年続く家の売却でした。 建物解体前にプロの超一流の建築カメラマンに撮影をお願いしました。 ご家族の記念に何…

大震災後の超高層マンションに必要とされるもの

東京でも未だ比較的大きな余震が続いています。 これまで、都心や湾岸の超高層マンションは、交通の利便性や眺望の素晴らしさ、エントランスホールや供用施設の豪華さ故に人気がありました。 少なくも3.11までは。 今回のような大震災を踏まえて、今後大…

耐震改修促進法における大家さんの耐震診断・耐震補強義務はいかに?

先日、耐震問題の件で弊社顧問先の会社オーナーとご一緒に弁護士の所へ行って参りました。 この顧問先企業は本業以外に賃貸マンション経営をされていて、その保有物件の内数棟が(現在の耐震基準を満たさない)「旧耐震基準」の時代に建てられたマンションな…

メガバンクも地主飛び込み営業

不動産業界はよく「生き馬の目を抜くような業界」と言われますが、私が最近見聞きする他の業界の方が競争がし烈な様な気がしています。 不動産業界にありそうで意外にないものが「談合」です。 談合する程の熾烈な競争が元来存在しないのかもしれません。 繰…

東京でマンション分譲事業をやりませんか?

最近、地方の老舗料亭や高級お料理屋さんが続々と東京に進出しています。その理由は、東京が特に景気が良いからではなく、大阪も名古屋も博多も店を出しても全く上手くいかないからだそうです。想像以上に地方経済は疲弊しているようです。唯一残された市場…

最近の不動産調査事例から

最近、不動産が少し動いてきたようですね。 弊社にも日々様々なお問合わせを頂きます。 今回は、直近において弊社で調査した物件を実需の物件と投資用不動産に分けて極々簡潔にご紹介します。 ■実需の物件における調査1)埼玉県の戸建て用土地非常に環境と…

土地の歴史(地歴)は、やはり調べた方が良い

先日、私の先輩のブログを読んでいて思い出したことがあります。 まずは、こちらを読んでみて読み下さい。私も、以前・・・・今思えば、アメリカで起きた「9.11」の正にその日の調査でした。少し怖かった体験を書きます。ある信託銀行からの依頼で、東京近県…

借地と底地の整理

近年、土地所有者の世代交代が急激に起こっているのでしょうか、底地や借地の整理の相談が多く寄せられます。 底地だろうが借地だろうが、兎に角所有しているだけでどんどん価値が上がっていった時代(戦後50年ぐらい)には、放っておいてもどんどん(評価上…

不動産取引には登場人物が重要

ワールドカップサッカーを見ていて感じたことは、やはりチームスポーツはいいな〜ということでした。 個々の能力が及ばなくともチーム一体の能力が優れていれば、良い結果が出るということを改めて感じさせてくれた日本チームでした。 私が、20年以上前に…

不動産相続に関する相談は早いに越したことはない・・・・。

相続に関する相談が時々寄せられるのですが、其々のご相談内容は「節税」を目的にするものから「資産整理」、「資産の組換え」等々と多岐に渡りますが、大まかに「時期」で分けますと 相続が起こる数年前 相続が起こる直前 相続が起こって申告する前 相続が…

別荘購入(投資)の損得

毎年、GWの時期から別荘、又は別荘地の購入調査の依頼が増えてきます。 毎年、東京は暑くなるように感じますし、あの暑い夏を軽井沢等の高原にある自分の別荘で過ごせたら良いですよね。しかし、単純に計算すればするほど、別荘への投資は(数字的には)割…

名古屋へ出張してきました。

中部地方のアパート・マンションオーナーさん向けの「立ち退きセミナー」の講師に呼ばれて名古屋まで行って参りました。 せっかく名古屋まで来ましたので名古屋駅前の再開発を見学に。 トヨタ自動車の新本社ビルが出来ているはずということで・・・。 ミッド…

賃貸住宅、更新料は無効判決について

賃貸住宅、更新料は無効京都地裁判決「入居者利益害する」2009/07/24配信(共同) 賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約11万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は23日…

コスモスイニシア追加IRとトヨタレクサス青山店

表参道の沿いのレクサス青山店の追加報告です。 実は、昨日ショールームの前を通ったら、全く人影が無いので「あれれ?」と思い中を覗いたら、驚く無かれ「4月29日から5月6日まで休暇を頂きます。」と! う〜ん、これはやはり私の前回のトヨタに関するエント…

コスモスイニシア 事業再生ADR手続き申請

一夜明けて、(実際には、昨夜27日の22時過ぎに)コスモスイニシアより下記情報の開示がありました。 事業再生ADR手続の利用申請及び受理に関するお知らせ (中略) 平成21年3月期において債務超過となる見通しであり、当社単独で抜本的な再生を図ること…

コスモイニシア 私的整理

今朝の日経朝刊に下記の記事が掲載されました。 http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090426AT2C2500W25042009.html コスモスイニシア、債務軽減で銀行と調整 再建へ私的整理 ジャスダック上場のマンション販売大手、コスモスイニシアが債務負担を減らして…

赤坂は変わるのか?

本日は、取引先数社と行っている港区の再開発事業 の打合せを行いました。 帰りに赤坂駅周辺を通りましたがTBSの再開発は確実 に赤坂の町の流れを変えたようです。 TBSの再開発ビルには博報堂と博報堂DYグループが 丸々入居しています。 ちょうど夕刻でした…

コムスンの施工監理能力

以前、コムスンが老人ホーム用地を高値で買ってたのは、 まだ記憶に新しいです。 「あんな高値で買って採算が合うのか?」 しかし、先日以下の様な記事が出ました。 (以下読売新聞より) 介護事業を手がけていたグッドウィル・グループ(GWG、東京)が東…