新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産投資

エクセル重視の不動産投資におけるリスク

不動産投資の最盛期はもう過ぎたようです。 今回は、私は実際にお会いした個人投資家の方で実に驚いた事例をご紹介したいと思います。 その方は、東京在住の方ですが広島市内の一棟の物件を購入しようということで相談に来られました。 数日後に契約予定とい…

5億円での投資先の選び方

時々お客様からこんな質問を受けることがあります。 「仮に予算5億円で不動産に投資するとして、5億円の一棟のマンションやビルを一棟買うのが良いのでしょうか?それとも1億円程度のものを5棟買うのが良いのでしょうか?はたまた、数千万円のアパートを…

リアル面談に勝るものはない

昨年はリアル面談の重要性を認識した年でした。 去年の今頃だったか、勤め人時代の同期数人と飲んで金融、経済や投資の話しをしていました。 その時、私はなんとはなしに「今年は逆張り投資ができる年になるかもしれないから、頑張ろうぜ」と軽口を叩きまし…

区分所有ビル(事務所)についての考察

先日、弊社の顧問先から区分所有ビル(事務所)への投資についてどう思うか?と質問されました。 「私ならよっぽどの理由がない限り投資しません」とお答えしました。 その理由は 充分なマーケットが存在しない問題(換金性が低い問題) 区部所有のビル(事…

リーマンショック前夜のブログ

中国の経済情勢やギリシャ問題、はたまた箱根の火山の問題まで、なんとなく不穏な状況になってきましたね。 以下は、リーマンショックが始まった2007年の前夜、2006年12月22日に記したブログです。 http://d.hatena.ne.jp/digicon/20061222/1166776357 参考…

旧山の手の復活

3.11の東日本大震災以後、東京における旧山の手の住宅地が見直されてきているように思います。 3.11の大震災自体は東北地方を中心で起きましたが、首都圏も今迄にない程に揺れましたし、東北の惨状をテレビ等で目に焼き付けなかった方はいない訳です。 また…

学生向けワンルームマンションの厳しい未来

不動産投資において、「立地こそが命」であるということに異を唱える方は少ないと思われます。 将来において、資産価値が落ちない物件を誰もが求めています。 資産価値が下落しない物件とは、別の言い方をすれば将来も家賃が下がらない物件、併せて空室率が…

見掛け上の利回りを疑え!

弊社のお客様にもよくコンサルティング時に申し上げるのですが「見掛け上の利回りを疑った方が良い」と。 仮にAという物件があって、表面利回りが10%として現在満室としましょう。一方やBという物件があり、利回りが6.5%としましょう。 仮に同じ価格であ…

外国人投資家から見た東京不動産マーケット

日本だけでなく、ワールドワイドにこの東京という都市を国外の投資家からの目でみるとどう見えるのでしょうか。実は東京オリンピックが決まった後と前では新興アジア諸国富裕層の日本への投意欲は変化したようです。とことで、シンガポールの高級マンション…

立地の良し悪しを本当に分かるということ

私はこれまで、サラリーマン時代から独立後の今日まで毎年毎年、多くの不動産を見てきました。 よって立地の良し悪しは首都圏であればおおよそ分かります。 しかし、「本当に分かるのか?」と問われれば、確信をもって断言又はイメージできる時とできない時…

不動産投資で失敗した人に共通するパターンを結婚・恋愛に例えてみました

最近、「こんな不動産を買ってしまって・・・どうしたら良いのでしょうか?」といった相談の為に地方(四国や北海道等々)から来社される方が増えてきました。 色々お話を聞いたり、その投資物件を拝見したり、どういった売主(仲介業者)から買って投資して…

不動産投資における間違い易い勘違い(4)

今回は、「間違い易い勘違い」というよりは「陥り易い失敗」と言った方が良いかと思います。 「二兎追う者は一兎を得ず」という諺がありますが、不動産投資においても「同じだな〜」と感じることが時々あります。 実際によくある投資に関するご相談で 「この…

不動産投資における間違い易い勘違い(3)

「大幅な指し値(値引き交渉)が通った物件を購入できた。自分は運が良い」といった話しを時々耳にします。しかし、これも第三者的にみると「決して運が良かったから」とは言えないケースが多々見受けられます。大幅な指値が通ったことは確かに喜ばしいこと…

不動産投資における間違い易い勘違い(2)

「銀行が融資してくれるということは審査に適った良い物件である」この勘違いも実によく見受けられます。 そもそも金融機関は、不動産の担保評価に関してある程度(機械的に)評価をすることは可能ですが、「その不動産が将来に渡り安定的に収益を生むかどう…

不動産投資における間違い易い勘違い(1)

「物件の近くに大学や大企業の工場があるからそこからの入居が見込める」 昔と違って自分が通う大学の近くに住みたいと考える学生は多くないと思います。既に、私が学生の時代から大学の近くに住みたいと思う者は少なかったと言えます。 今も昔も学生は、本…

色々な投資手法があってよいのだ、しかし・・・

以前から弊社の顧客であり、その方にとっての投資第1号物件をご紹介させて頂いた投資家の方と先般久々にお会いしました。当初は拙本をお読み頂き、不動産投資の相談に来社された方です。 それ以降も「長谷川さんは、社会人になってからの3大恩人の一人」と…

キャピタルゲインを狙うかインカムゲインを狙うか

投資家と言われる方は数多くいらっしゃいますが、私の周りでここ数年キャピタルゲインを狙った投資で、大きく成功したという方にあまり出会っておりません。 リーマンショックの時、私も米国の大手銀行が(大きく下がっていたので)これは下がりすぎであろう…

休むも相場

暑い日々が続きますね。皆様お元気でしょうか?私はこの猛暑にいち早くやられ、 最近は「休むも相場」にこじつけ、または不動産業界独特の「夏枯れの季節」という言葉に甘えて、足が海へ海へと向かってしまいます。午後の海辺 海に出ると体に溜まっていた毒…

収益を生む不動産が会社を救う

2007年に端を発した世界金融恐慌において多くの上場不動産関連会社が破綻しました。どうにか生き残った不動産会社を見てみると一つの共通点があります。 それは「収益を生む不動産」を保有していたかどうかです。 新興マンションデベロッパーや不動産流動化…

婚活と投資活動の共通点

私は、必ず(不動産)投資をしたいという方に会うと「何故投資したいと思うのか?」と冒頭に聞くようにしています。ある若い方(男性)の答えが今風で興味深かったのでご紹介します。 その方の動機は「仲の良い友人が嫁さんをもらい、それが羨ましくて、私は…

米国不動産王から投資の基本を学ぶ

高校時代先輩に勧められて見た映画がまったくピンとこなかったものの、後々テレビ等で偶然で見たら不思議と面白かったなんてことが時々あります。今回もそれに近いでしょうか。 私が大学生時代だったか、不動産会社に就職した頃でしたでしょうか、新刊のハー…

ラサール・インベストメント・マネージメントの投資戦略

昨夜、コスモスイニシアのグループ会社、コスモスモア主催のOB関係者向け事業説明会及びコスモスイニシアOB懇親会がございました。 1部で事業説明会、2部ではOBの懇親会と盛り沢山の内容でした。 約100名のコスモスOB、かつ現役の不動産プレーヤーが…

水戸黄門に学ぶ投資の極意

先日、平河町へ投資物件を見に行きました。 1億数千万円の手ごろ?なミニ古ビルでしたが、立地も良く、リニューアルすればまだ十分使用に耐えうる物件の様に見えました。周辺をうろうろ空室状況を調査していると近くに神社がありました。 何時ものように立ち…

老朽化アパートの建て替え(立ち退き)問題

昨日のブログに書きました「底地と借地の整理」のコンサルティングと同様に「老朽化したアパートやマンションの建て替え」についてのご相談も近年多く寄せられます。 また、ハウスメーカーさん主催の「老朽化アパート建て替えセミナー」の講師をこの1年で数…

不動産投資何から始めたらよいのよ?

先週から今週にかけて立て続けに個人投資家にお会いする中で、「まず何から始めてよいか分からないのですが?」というご質問と「実際に良い物件になかなか巡り会えない」という問題、「実際に良い物件に巡り会った後、競合相手がある中、具体的にどのように…

フリーレント18カ月とはこれいかに!?

先日、親しいPM会社(プロパティ―マネージメント会社≒管理会社)の担当者から聞いた話しですが・・。 最近ビルの空室を埋めるのに「フリーレント18カ月」というビルの事例があるとお聞きしました。「長谷川さん、契約期間3年で18カ月、フリーレントですよ…

不動産投資(営業)の初心忘るべからず

先日、元上司の方と久しぶりにお会いしました。 この春に転職され、他のある意味同業他社に移ったのですが、不動産の仕入(投資)担当という職種はほぼ同じだということでした。 「あれ?少し痩せられました?何か運動しているのですか?」 「いや何もしてい…

日経ヴェリタスに個人不動産投資家登場

先日3月21日号の日経ヴェリタスの連載記事「個人投資家 七転び八起き」を読んでいますと珍しくというか初めて?「個人不動産投資家」が登場しました。 37歳、田中氏(仮名)です。題して「レアもの不動産、理詰めでつかむ」です。 「記事拡大」東京都内で一…

不動産投資は誰にも容易にできるは大間違い

ここのところ、弊社を訪れて頂ける不動産投資家、又は資産家の方の相談は、新たに不動産投資をしたい(及び具体的な物件を調査してほしい)といった方ばかりでなく、数年前に投資した物件、または数十年以上前に投資した物件を売却するべきか迷っているとい…

不動産投資も逆張り投資が基本

トヨタの世界的にリコール問題で株価が下がってきましたね。 3,000円に近付いてきました。 デンソー等のトヨタと関係が深い優良企業も軒並み売り込まれています。 さてどこまで下がるのでしょうか。 当然今回のリコールの影響はトヨタ関連各社の決算に影響を…