新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

地方都市の不動産投資について

昨日の日経新聞の記事で「前橋駅」周辺のオフィスの
空室率が約30%を超えて、非常に厳しい状況であると
伝えていました。
これは、企業の支店の統廃合や新幹線の通る「高崎駅
周辺に事務所が移転する傾向がある点にも触れていまし
た。「前橋」と「高崎」を比べた場合、東京からの
新幹線によるアクセスの差が顕著に出ているという
内容でした。しかし「高崎駅」周辺のオフィスの空室率
も約10%程度とのことでした。
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以前、高崎駅から徒歩圏の投資用マンションの調査に行
った時に、正直駅周辺の商店街の疲弊度合いには驚きま
した。
同時に周辺オフィスの空室の状況というよりは、「幽霊
ビル」にも驚愕しました。
「新幹線が通って、尚且つ東京近県の駅の周辺のオフィス
ビルでも、これ程酷い状況なのか」と驚きを禁じえませんで
した。
当時でも、空室10%なんてものでは到底無い様に感じま
した。
メインストリートの生命保険会社が所有しているビルで
さえ半分以上空いているビルが林立していました。
日経新聞にも、前橋のビルオーナーの声として
「実際には、空室30%なんてものでない、それより高い
ような気がする」というコメントが載っていました。
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さて、地方の主要都市周辺の投資用アパートやマンション
の利回りが、(満室想定で)10%や15%といったものが
見受けられますが、果たしてこの高利回り?は、魅力的
なのでしょうか?

私は、地方物件には、相当慎重な検討が必要だと思います。
地方の駅周辺には、まだまだ更地があります。
これまでも今後も何かが建つでしょう。
オフィスが駄目であれな、住宅(レジデンス)か商業施設
です。
駅周辺の商店街現状を見るとやはり住宅ということになる
ではないでしょうか。
仮に、現在表面で15%周っていても、空室率が30%になり、
家賃が30%下落すれば、単純計算で表面利回りは7%台に
下落します。
これは、起こり得ないことでしょうか?
私は、上記の前橋や高崎のビル同様に充分起こり得ることだと
思います。
(いや、もう多くの地方の各エリアで起こっています。)
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地方物件故の高利回り物件には、相当慎重な検討、精査が必要
だと思います。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)