マーケットでは、日本経済も既にインフレに
向かうと確信を得たのか、長期金利がここにきて
急上昇してきました。
今週は、おおよそ1.7%〜1.8%で攻防しているようです。
1.7%を超えて更に2.0%まで行くのか、
それとも戻すのか、
これだけは、正に「神のみぞ知る」ですが、
どちらに転んでも良い様に備える必要が
あります。
長期金利が今後も急上昇するようであれば
当然ながら、変動金利で住宅ローンを
借りている方々はけっこう大変なことに
なります。
今から固定金利に借り換える準備もしておいた
方が良いでしょう。
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また、長期金利の上昇は、相対的に
リートや不動産投資における現在の期待利回り
を上昇させます。
よって、賃料が一定であれば、価格自体は
下落していくはずです。
この面だけ捉えれば、長期金利の上昇は、
投資のチャンスですが、
逆に、大きなマイナス面もあります。
高いレバレッジを効かせて、変動金利で
借り入れをおこすことは、返済計画上
より難しくなってきます。
一方、レバレッジを効かせて買える人が
少なくなりますので、需要（購入者）が減り、
需給バランスが崩れ、益々、価格が下がること
が考えられます。
そうなると、やはり、キャッシュをもった人が
強いということになります。
弊社のお客様は、比較的キャッシュを多く
もった方が多いので、「良いチャンス」が
訪れることになるのかもしれません。
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PS^1
昨日、あるお客様から相談がありました。
「10年以上前に購入した投資用ワンルーム
マンションの月々の返済額が最近の金利の
上昇で、来月から急上昇する。よって、賃料
収入より、毎月の返済額が上回り、
毎月逆さや＝持ち出しになってし
まう・・どうしたら良いか？」
といったものでした。
最近この種の相談が増えています。
売るにしても残債以上では到底売れない
ですし、実に難しい問題です。
こういった逆ザヤ・ワンルームマンション
投資家が今後の金利上昇局面では増えて
いくと思います。
複数戸をレバレッジを効かせ過ぎて
（殆ど頭金無しで）購入した方には
「ワンルームマンション投資破産」といった
ことも起こるかもしれません。
それだけ長期金利の上昇は、ある人
（年金生活者等々には）、には恩恵を、
ある人には悲劇をもたらすことになります。
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PS^2
投資先企業のパーティー
本日、弊社の取引先であり、投資先企業のお披露目パーティー
がありました。
非常に盛況で、友人にも沢山会うことが
できました。
3年後の東証マザーズ上場を目指しています。
ぜひ頑張って欲しいものです。
当然ながら、最大限の協力はしていかないと
いけません。
これまで、未上場企業には、都合3社投資していますが、
この会社は、建設・不動産関連会社ではありません。
（だから、今時投資したのですが・・・）
他の3社の内1社は、京都の某企業ですが、
どうやら、この投資は、失敗に終わりそうです。
言い訳としては、まだ「投資とはなんぞや」という
ことが分らない時分の投資ではなく、「投機」だった
ということでしょうか・・・トホホです。
やはり「失敗しないと本質的には学べない」と
何時も思います。
どちらにしても、未上場企業への投資というのは、
相当リスクが高いので、注意が必要です・・・。
長谷川高（デジタル不動産コンサルタントLTD.）
