新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

「注意!満室一棟収益マンションの裏表」

数か月前のことですが、ある東京近県の投資用一棟マンションを個人投資家に代わって不動産調査(デューデリジェンス)していた時のことです。

そのマンションは、ある不動産会社が数か月前に旧オーナーから購入し、内外装をリフォームし個人投資家へ転売しようとしているものでした。
駅からの距離、立地等は悪くないのですが、築年数が古くかつ各住戸の広さも一時代前の狭いファミリータイプ(団地サイズ)のものでした。

弊社で調査した結果
1)そのエリアは賃貸の供給過多のエリアであり
2)一般的に空室の多いエリアであり
3)家賃も広さごとに上限の価格が頭打ちになっている
傾向にありました。

しかし、依頼者からの情報では、賃貸に関しては契約ベースで(まだ入居されていない方は数名いますが)満室状態とのことでした。

ところが、周辺の出し値ではなく成約賃料を調べて分かったのでが、その調査対象のマンションの現況の賃料が周辺相場より明らかに高いのです??
しかしながら、満室であるということがどうにも不思議でなりませんでた。

そういった事実(周辺の成約事例、空室の状況等)を率直に依頼者へ報告書に記載し報告致しましたら、逆に依頼者から驚くべき事実を教えられまた。

「実は、この物件満室であるには、それなりの理由があるのです。」

「何でしょうか?」

「実は私も地元にあの物件のことを聞いて歩いたのですが、ある方が教えてくれたのですが、売主が駅周辺の賃貸斡旋会社へそきなみ家賃2か月分のお礼をするから優先的に案内をしてくれといった営業を徹底的にしたらしいのです。」

(私どもも業者ヒアリングはしましたが、そういった事実を聞くことができませんでした。情けない)

「それで、斡旋業者さんは、借手から1か月、大家さんから2か月、合計3か月の家賃が貰えるので、優先的にこの物件を案内したということですか?」

「はい、やはり手数料が1カ月より3カ月というのは流石に魅力があるということで、この物件を最優的に案内されてすぐに埋まったそうです」

荒っぽいと言えば荒っぽいですが、埋めるという意味ではお見事と言えばお見事です。

しかし、周辺相場から高い家賃で借りている方が今後も何時までも住んで頂ける保証は何もありません。

当然ながら、将来的には人が入れ替わり適正な賃料(利回り)に戻っています。

確かに、金融機関の融資を引き出すには満室という事実は有利に働くことは間違いありません。
しかし、それが無理につくられた一時的なものであったならば、購入する投資家サイドから見たらいかがなものでしょうか。

「現在満室なら安心である」という判断は、拙速であるケースが今後増えるかもしれません。

また、斡旋業者さんへの「礼金2か月作戦」は、既に地方では当たり前になりつつあります。
そのうち東京近県でもそういった大家さん側の営業が当たり前になってくれば、礼金2カ月作戦の効果が薄れてくる時代も意外に早く到来するかもしれません。


個人不動産投資家の皆さんも見かけだけの(今現在だけの)「強引満室態」にはご注意を。
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