新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

イオンの組成するリートについての考察


イオンが自社の借金返済の為にリートを利用するらしい。

イオンは23日、不動産投資信託(REIT)の設立を検討していることを明らかにした。保有不動産を活用して資金調達を行い、国内外でショッピングセンター(SC)出店などを進める。
同社の12年2月末の有利子負債は8121億円(金融子会社を除く)で、前年度末より1690億円増加した。不動産投資信託を使うことで、財務体質を悪化させることなく、出店のための資金調達を行うことが可能となる。
23日付の日本経済新聞は、イオンが年内にも不動産投資信託東京証券取引所に上場すると報じた。上場時の公募増資は最大で2000億円を想定しており、借入金も併せて2000―3000億円の不動産をイオンから購入するという。
こうした詳細について、イオンは「現段階で正式に決定している事実はない」とのコメントを発表した。(以上6月22日ロイターより)

その後、イオンは7月4日付けで上記の件を正式発表しました。


さて、SC系のこのリートの問題は何でしょうか?


大きく二つあります。

一つは
イオンが出たら入る企業がないということです。
一度空いたらどうなるのか?想像したたけで恐ろしい。

1社ありますね。
イトーヨーカドーでしょうか。
しかし、イオンが出たのですから賃料交渉は相当厳しいものになるでしょう。(当たり前ですが)


親会社(店子)が子会社のリート(大家)に対してそんな不義理は働かないでしょうか?いやいやそんな甘くはないのがこれからの社会です。


人口が減っていくこの日本でこういったことは起こり得ないなんていうことはないのです。

少なくとも、将来、家賃の減額交渉は起こるでしょう。
店子(親会社:イオン)と大家(子会社のリート)との家賃交渉はいったいどちらがイニシアチブを取るのでしょうか?
答えは言うまでもありません。

仮に、イオンが有利に交渉を進めた場合、誰が損をするのでしょうか?
当然ながらこのリートに投資した投資家です。



2番目は、イオンからこのリートが不動産を取得する価格の問題です。


高く売れば、イオンにとっては有り難いことです。


それだけ借金が減りますから。
しかし、リートに取って将来に渡って重荷になります。
ここでも大きな力関係が働くでしょう。


「いやいや鑑定評価をしっかり取りましたから」
とイオンサイドは言うのでしょう。


鑑定評価書なんて、依頼者(イオンサイド)の思惑が大きく反映される価格で出てくる訳ですからね。全く頼りになりません。
鑑定評価料を支払うのはイオンサイドですから。Noとは言えないのです。


イオンの借入金返済の為に高く売りつけないか、我々業界の人間はしっかり見張る必要があります。
せっかく育ちつつある「Jリート」に水をささないように願いたいものです。


おそらくマスコミは「規模」や「金額」のことしか書かないでしょうから。


企業の親子の関係がそのまま店子:大家として残り、単純に言って容易に利益相反が起こるような状況で、我々は安心して投資できるでしょうか?


その他にも、このSC系リートをお勧めできない理由はたくさんありますが、今日はこの辺で。


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