新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

来年の不動産市況

最近、年末故に知り合いの不動産デベロッパーや不動産ファンドの
担当者と会って話す機会が多くありました。
この年末、彼らが口を揃えて言うのは、
「適正な価格で買える土地が無い。」
「異常な高値で土地が買えない。」
といったものです。
この言葉の裏には、異常な高値で土地や(ビルを)買っている企業が
あるということです。
果たして、雑誌等で「狂乱の地価」と言われる価格で購入している企業
の将来は大丈夫なのでしょうか。
マンションデベロッパーであれば、高値で買った土地は6ヵ月後以降に
販売価格転嫁され販売活動が開始されます。
ここで、昨今、「現在のマーケットから逸脱した高値」で買われてい
るプロジェクトの成否がはっきり決まります。
リート向きの開発用地の取得であれば、賃貸マンションやビルが完成
した時期に賃貸人の入居が始まります。
当然、テナントや入居者が予定賃料で埋まらるかどうかが、はっきりと
結果が出てきます。
来年以降、果たしてどういった結果が出るのでしょうか。
************************
その将来を占う試金石となるのが来年以降の札幌だと言われています。
多くの不動産ファンドが用地取得し開発した大型高層賃貸マンション群
がまずは、札幌で完成を迎えます。
多くのファンドが札幌の大型賃貸マンションを既に組み入れてきていま
す。
************************
上場リート指数も、今年一年春先に一度、一部のリートの不祥事で調整
しましたが、その後も一本調子で上げてきています。
ファンドの担当者の中には、
「この状況は怖い、一度調整して、落ち着いてもらった方が良い。」
「一度、クラッシュした後の方が土地がまっとうな価格で買える。」
といった声も聞こえます。
現在、用地取得に慎重な者が生き残るのか、今がチャンスと高値でも
買い続ける者が何時までも成長路線を描き続けるのか・・・。
はっきり言えるのは、バブル崩壊時と異なって、大きな調整を迎えた
場合、以前は不動産業界と金融機関のみが痛みましたが、現在では
不動産の証券化により、多くの一般投資家や機関投資家も同時に大き
な痛手を被ることになります。
直接的には運営母体より、投資家の方が実害としてはむしろ大きく
なるでしょう。
金利もなかなか上がりませんので、業界の楽観論的としては、
まだ1・2年大丈夫という声が体勢ですが、その前に北の方から局地的
に変なニュースが出ないことを祈りたいです。
上がり続けたマーケットは、そういったマイナスのサプライズに過敏
に反応しますから・・・。

賢明な消費者や投資家なら、クラッシュした時に買うのがベストですが、
行動経済学上(心理学上)、家庭の事情等からできないのも現実では
ありますが、そこはお互いしっかり見極めましょう!

*******************

  • 不動産を買う前にご一読を!家の購入のための知恵の書

【家を買いたくなったら】WAVE出版、長谷川高

【デジタル不動産コンサルタント】