新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

サラリーマン大家さんには、気軽になれるのか?

最近、不動産投資に興味を持たれる方が多いようです。
弊社でも、投資物件の調査依頼が後を絶ちません。
書店に行くとサラリーマン向け?不動産投資の「指南書?」
がいかに多いことか・・。
雑誌にもサラリーマンやOLが資産3億や10億所有という
凄い?方が登場しています。
ほぼ0からスタートして「成功者」となった「大家さん」です。
こういった方が、本当に「成功者」であり、かつ「指南役」
として適格なのかどうかは、専門家からすると・・・。
非常に危ういものを感じます。
何故ならば、

  1. 彼らの「資産の総額」は語られているが、「借入金の総額」は、どこにも書いてない。
  2. 現在の様に超低金利長期金利でも2%以下)の時は、良いのでしょうが、金利が仮に5%を超えた場合、彼らのリスクヘッジはできているのか?

といった、基本的な事が全くどこにも語られていない。

不思議なことに、サラリーマンにも、主婦にも担保物件さえ
あれば、お頭金無しのフルローンで金を貸してくれはします。
よって、一棟のマンションも買うことができるのですが、
固定で借りれるのは一部で、彼らは、大部分を変動金利
借りています。
金利が今のままの超低金利状態であり続けることはありません。
(米国や、欧州等の先進国はどこも既に5%超の金利水準です)
物件の表面利回りが幾ら高くとも、将来、返済金額が高くなり、
家賃が下がり、空室率が上がった時、
キャッシュフローは間違いなく毎月赤字になる投資案件も
出てくることでしょう。
それだけに、物件の選別は非常に重要であります。
決して安易な投資は、長期に渡っては上手く行かないでしょう。

  • プロの選択眼を養ってからの物件選別をしているか
  • 立地・環境・プランの総合的判断
  • 賃貸の需要と供給の現状
  • 将来の賃料・空室率の予測
  • 金利上昇時のシュミレーション

これらは、億単位の投資をするのであれば、一般の方でも最低行
うべきです。
果たして、彼らローン付き資産家の将来は明るいのでしょうか。
金利が上がれば全て結果が出てしまいますが・・・。
その時では遅いのが現実でもあります・・。
=============================

【デジタル不動産コンサルタント】