新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

マンション販売14年ぶり低水準

昨日の日経新聞によると

不動産経済研究所の発表によると2007年度の首都圏のマンション新規発売戸数は、前年度比17.8%減の5万8156戸と大きく落ち込んだ。近畿圏も7.6%減の2万8592戸となり、いずれも14年ぶりの低水準となった。建築費や用地取得費の上昇で販売価格が上がり、所得の伸び悩む消費者が購入を控えている。08年度は一段の減少が見込まれ、景気の下押し要因になりそうだ。
首都圏の年6万戸割れは14年ぶりだ。
実際に売れた戸数を発売戸数で割った契約率も両地域で66.3%に低下。好不調の目安となる70%を割り込み、「発売しても売れない」(同研究所)状況だ。

と報じている。
また、2008年度の予想も厳しい。

08年度も発売戸数は低空飛行が続く見通しだ。首都圏は前年度比7.1%減の5万4000戸、近畿圏は12.5%減の2万5000戸と、同研究所は見込んでいる。販売価格上昇に加え、今後重しになりそうなのが、昨年6月施行の改正建築基準法の影響。マンションは着工から発売まで半年程度かかるため、審査厳格化による着工遅れの影響がこれから本格化し、発売戸数の下押し要因になる見込みだ。

こ上記の契約率は、不動産会社へのアンケート結果から得られているんもの
ですので、実際の契約率は、更に相当低いと思われます。
この数年上場したマンションデベロッパー程、厳しい競争の結果
仕方なく高値で土地を買い、
同時期に建築費も上昇し、更に建築確認が下りず、
販売時期が数ヶ月ずれ、その間に、更に相場が下落していく・・・
といった3重苦、4重苦の状態が続いています。
結果として、郊外の供給過剰エリアでは、既に
大幅な値引き販売→投売りといった状況になっています。
やはり、給与所得が上がらない中で、供給側の勝手な理由での
積算積み上げ価格での販売上昇は上手く行くわけはありません。
元来借り入れローンシュミレーション上無理な計画だったと言えます。
この状況は最低向こう1年間は続くと思われます。
つまり、中期的に不動産は下落サイクルに入ったことが、
皆さんが分る数値上もはっきり出てきた訳です。
米国のサブ・プライムローンで、金融機関や住宅ローン会社が破綻
またま買収されていますが、その時とばかりに、そういった企業に
投資したり、買収を行っている企業、投資家がいるのも事実です。
彼らは、決してボランティアで行っているのではありません。
しっかりと本来の企業価値を評価して投資を行っているのです。
急激な全体の下落は、優良なもの(企業、不動産)まで、
本来の価値を下回って下落するものです。
その時に正しい価値評価を英知の勇気をもって良いものを
買うのが、賢明なる投資家(不動産の購入者)です。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)