新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

東証リート指数最安値更新+投資しました。

本日、東証リート指数の終値が1101.16と9月5日に付けた1114.04を
更新しました。
新興不動産株も軒並み大幅に下げましたので、
米国の金融不安、及び日本の新興不動産会社の連続破綻、
今後も更なる日本経済悪化の可能性・・・・等々
不動産投資信託=リートにとっても正に悪材料ばかり
です。
ですか、私は、本日、幾つかのリートに実際投資しました。
まだまだ下がるかもしれませんが・・、
私自身の幾つかのリートに対しての価値評価に比べ
価格が充分下がったのではと思われる領域に達しましたの
で本日投資に踏み切りました。
「投資」という分野でも、私は、評論家ではなく、
自らプレーヤーとして、実際に投資してきましたし、
今後も「投資適格」(=価格<価値)と判断した
時には、リスクを背負い実際に行動に移します。
そうでなければ、経験が自らの血や肉になることは
決して無いからです。
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分譲や転売をビジネスモデルにしている不動産会社
とリートは、広義な意味では同じ「不動産業界?」ではありますが
本来、区別して考える必要があります。
これだけ、株価が下がっても、米国の金融恐慌だと
騒がれていても、良い物件を保有している大家さんは、
皆さん、涼しい顔をしています。
リート=物件を保有して賃料を得ている投資法人
と物件が売れない(転売できない)かつ運転資金や
追加融資を受けれない不動産会社とのビジネスモデルの違いは、
実は明白です。
よって、不動産会社の株式をに(特に新興企業の株式に)
純投資する人は相当なリスクを背負う覚悟と勇気が必要ですが、
リートは、また別です。
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しかし、現在のリートはっきり申しまして玉石混合です。
また、石の方が圧倒的に多いとも言えます。
利回りだけを見て判断すれば痛い目に会うでしょう。
親会社が、自己の利益を追求するために、リート子会社
を利用するようなところも言語道断です。
また、親=スポンサーが、財務的に体力が無い
(=新規の融資を受けてこの絶好の時期に物件購入できない)
リートも避けるべきでしょう。
私が以前より厳選し、本日投資したリートの利回りは、
それでも6%から7%です。
これだけ高くなると、例えば新築ワンルームマンションの
利回りが5〜6%というのでは、魅力が乏しくなってしまい
ます。
流動性の劣る実物不動産への期待利回りは、リートに比べ
おのずと高くなるのが必然です。
(よって実物不動産は更に価格は下がりことになるかもし
れません。)
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PS.
今現在が、世界金融恐慌?だとすると、
それは、同時に投資の絶好のチャンス到来となるのです。
しかし、常に投資対象は、玉石混合です。
かつ石が多いのは、上記の通りです。
また、自分が分らないものには、無理に投資をしない
ことが鉄則です。
また、投資の時期が分らない時に焦って投資をしてしまう
ことも避けなければなりません。
私も、数週間前から、米国金融株に投資しようと思い、
資金をシフトしましたが、
あまりにも、米国の政府の対策が早く、投資のタイミン
グが全く掴めないでおります。
また、為替を見ながらの投資は、非常に難しいです。
日本のバブル崩壊と金融対策の経緯を思い出し、その
過去の経緯を上手くなぞって、良いタイミングで・・
と思いましたが、あまりにもスピードが速く、着いて
いけません(笑)。
「分らないものには投資しない。」
「迷ったら投資しない。」
これは、不動産投資でも、実需でのマンション、戸建ての
購入でも、株式投資でも皆同じです!!
お忘れ無く。
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私(長谷川が)一生担当します。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)
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