新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

ミニミニ三菱地所を目指せ

先月もモリモトを筆頭に幾つかの不動産会社が経営破綻しました。
おそらく今月も、この12月末までに相当数の上場不動産会社が破綻に至るのではと思います。よって中堅以下のゼネコンにも相当な影響(連鎖倒産も含めて)が出てくると思われます。
一方、私からすると(もちろん財務分析をしてというのではなく単純に外から見ていてですが)何故この企業が未だ破綻せずに存続しているのか?と思える会社が幾つかあります。
最近の不動産会社の破綻は、「転売用の不動産やマンション・戸建が売れない」よって「銀行への返済期限が到来」し→しかし「融資の借り換えに銀行が応じない」、かつお金が入ってこないので「資金繰りに窮して」結局破綻といったことなのです。
要は借り換えにも、資金繰りにも銀行が対応してくれなくなった企業から破綻しているという訳です。
一方、転売目的だろうが、固定資産だろうが、賃料を生む不動産を保有している企業は、取得物件自体が取得簿価以下でしか売れずにニッチもサッチもいかず身動きが取れない状況であっても、どうにか賃料だけは、毎月入って来ている訳です。
(例えば、三菱地所三井不動産住友不動産東急不動産、東京建物等々は、もちろん新興デベとは比較になりませんが、結局沢山のビルを保有していますので毎月のキャッシュフローが根本的に違います。よって他社同様マンションや戸建が売れなくとも経営不安は起こりませんし、銀行も引き続き融資に応じる訳です。)
新興不動産会社で、同じ流動化事業(転売事業)でも何ら収益を生まない「更地」での流動化ビジネスや、土地から取得しビルら共同住宅を建てて売るといった「開発型」の流動化ビジネス(この場合、建物が完成し入居が始まるまで賃料は当然発生しません。)は、当然ならが資金繰りに窮することになる可能性が高いと言えます。
今日のような「誰も買ってくれない」そして「誰も貸してくれない」といった状況の中では、保有物件が、何ら収益を生まない「更地」や「開発途中の物件(工事が止まっている物件)」なのか、それともビルでもマンションでもボロアパートでも、賃料をしっかり毎月生む物件なのかが、正に、企業存続の分かれ目になっていうようです。
本来、銀行の協力無しでは全く成り立たない不動産開発事業や不動産流動化事業において、急激に貸し手の都合や市況に左右され、その協力がストップされるのであれば、コツコツコツコツ利益を出して、コツコツと収益を生む資産を増やしていく以外に不動産会社が存続できる手段は無いということなのでしょうか・・・・。
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(転売目的等で)投資した不良資産は、あくまでも不良資産であり、処分する価格が簿価を割っていれば最終的な処理の問題が解決する訳ではありあせんが、そのような状態であればこそ、毎月家賃が入ってくる「それなりに役立つ不良資産」であるかどうかは、社員の給与、オフィス賃料等の固定費を考えた場合、相当な違いだということです。
破綻した企業はどこも成長を急ぎ、過度な借入金(常に過大なレバレッジを利かせ)で物件を購入しまくってきました。
もし仮に、税引き後の利益の範囲で、せいぜい2・3倍のレバレッジを掛けて、収益を生む資産を購入し、スローでも徐々に「ミニミニ三菱地所」や「ミニミニ三井不動産」を目指せばよかったのでしょうがそんな企業は、逆にマーケットでは魅力的に映らなかったでしょう。
実情は、リーマン・ブラザースの幹部同様、「過度なレバレッジを掛けて」「大きなリスクを取り」、「急成長を目指した」結果が今の状況であるということだと思います。
(かつ「将来の市況の変化を甘く見すぎ」かつ「過度に銀行を信頼した」結果でしょうか・・・)
これを読まれている賢明な投資家におかれましては、この教訓を踏まえ、不動産投資においては、ぜひとも「ミニミニ三菱地所」を目指して頂ければと思います。
誰にも、どの企業にも、ある時期儲かる時が訪れます。
企業も個人もその利益を更に何倍にも増やしたいと思うものです。
新興不動産会社なら急成長を望みさらにその資金で過度なレバレッジを掛けて転売用の物件を購入し、更に転売して利益を得ようと・・・・。
そんなことが何年にも渡り上手く続く訳がないのです。
「人生もビジネスも投資もサイクルを描く」なのです。
その儲かった資金を、仮に収益を生むものを保有することにスイッチできれば、来たるべき「下降サイクル」にも備えることができたのです。
何故そうしないのか?それこそやはり人間の「もっともっと」という「欲」なのだと思います。
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長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)

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