新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

賃貸住宅、更新料は無効判決について

賃貸住宅、更新料は無効京都地裁判決「入居者利益害する」2009/07/24配信(共同)
賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約11万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は23日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。
原告側弁護団によると、更新料を巡っては、借地借家法の「法定更新」に基づく支払いを例外的に無効とした判例はあるが、特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初めて。
「入居後2年で賃料2カ月分」などの更新料特約は、首都圏などで慣行化し対象物件は全国で100万件以上とされる。貸主側が賃料の補充や修繕費の一部に充てているケースも多い。同種訴訟では2008年1月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡しており(大阪高裁で係争中)、今後の司法判断の行方が不動産業界の動きに影響を与えそうだ。
辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断。
 さらに「入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利益を一方的に害することになる」と指摘。特約そのものが無効だと結論付けた。
 貸主側は訴訟で「更新料は、貸す側が更新を拒絶する権利を放棄する対価や家賃の補充として合理性があり、特約は有効」と主張していた。

更新料や礼金、敷金、保証金については、地方によって呼び方も慣習も違っています。
しかし、これらの慣習は戦中戦後の賃貸住宅が極端に不足していた時代のものが残ってるものなのです。
今回の裁判の判決は「消費者保護法上無効だとしています。
しかし、実際の賃貸マーケットでは、既に敷金、礼金、更新料とも0物件というものが出てきています。
これは、人の良い大家さんがいるというのではなく、0にしないと入居者が来ないという事実が先にあるのです。
また、大手不動産会社では、賃料を上げるために既に保証金や更新料を取らないところが出てきてます。
法令上あいまいな費用を請求するより、実質賃料を高める(=利回りを高める)ことを選択しているのです。
賢明な大家さんの取るべき道は、これで更に明らかになったと思われます。

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