新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2010年3月最近の新築マンション・中古マンションの動向

ここの所、新築マンションの販売ラッシュですね。
この週末折り込みチラシも沢山入ってきました。


パークハウス松原レジデンス(三菱地所)予告広告
ドレッセ代田花見堂プレゼンス(東急電鉄)建物完成済み
プラネスーペリア経堂赤堤(新星和不動産)建物完成済み
ティータワー有明住友不動産)販売予定
ワークコート赤坂ザ・タワー(三井不動産レジデンシャル)建物完成済み
パークハウスフォレストリエ(三菱地所)建物完成済み
ティータワーズ豊洲ザ・シンボル(住友不動産)予告広告
パークハウス杉並高井戸(三菱地所藤和不動産)平成22年4月完成予定


いや〜凄い数ですね。
新星和不動産は、確か日本生命系です。よって上記の新築マンション全てがある意味大手不動産会社の物件ですね。
新興デベロッパーの物件の折り込みチラシは入っていませんでした。


またまだ「建物完成済み」物件が多いですね。
今後は、新規の売りだし物件が増えてきますので、いわゆる売れ残り(=建物完成済み物件)と併せてそれなりの物件数が出てくると思われます。
価格的には、やはり「売れる価格」設定です。
もう今後は「売れ残りは許されない」ので「完売」を目標として価格も設定される訳です。
「売れる価格」とはその地域に住む方々がローンを組んで無理をしないで買える価格設定となります。
(一般的にはその地域地域における平均的な貯蓄高と年収から35年のローンを組んだ場合を逆算して算出します。私の以前勤務していた会社ではこの価格帯を「ストライクゾーン」と言っていました。)


よって、完成物件の中にも一部に意地でも値下げしない「(供給サイドの自己都合である)高い価格設定」は無視して今後新規に出てくる物件を狙った方が賢明だと思います。


中古市場は、当然ながら新築の価格設定に連れて変動していきます。
一時期、新築の価格が著しく上昇した為に中古物件価格も異常に高くなり、築5年以上の物件が新築時の分譲価格より高い設定になったものも多く見受けられました。
しかし、総論この様なことは、今後起きえないと思います。
新築物件も城南、城西地域でさえ(というよりこの地域は「昨今の経済情勢でも売れる」というデベ側の確信から、この地域でマンション用地を既に相当数仕入れています。)今後は沢山出てきます。
よって中古価格はその「売れる価格」に連れて(やはり新築物件価格より割安な価格設定に)安定していくと思われます。

***

PS.1
今後のマンション価格ですが、私見ではやはり下がっていくと思われます。
2005年前後の直近の最安値価格を下回ることになると思われます。
理由は、
1)長期低迷する日本経済=所得の低下
2)人口減少
3)団塊ジュニア世代の所有良欲の無さ+長期ローンに対するリスクに敏感な点
4)新興デベは淘汰されたが、大手不動産会社は不滅であり、今後も参入障壁が低いマンション事業に新規参入が見込める点

以上です。


しかし、同時に何時の時代も売れるマンションは存在します。
要は立地と価格です。
港区広尾駅で広さ71平米(21.5坪)、価格4,800万円ならやはり即完でしょう(笑)。
坪単価223万円です。
ここまでは下がらないか〜(笑)
でもこれからは何が起こるか分りません。


PS.2

近い将来、中国をはじめとする東南アジアやインド等の生活レベル向上で再度「資源高」になることは避けられないようです。
その場合、鉄筋や鉄骨が再度高騰することになるでしょう。
結果、建築費が再び高騰することになります。
しかし、高くは売れない、どうなるでしょうか?
答えは土地価格(土地仕入価格)更なる下落です。
広い土地をご所有の方は今の内に売却した方が良いでしょう。
建築費高騰=土地の価格の下落
です。
覚えておいて頂ければと思います。


PS.3
今週、11日(木)、12日(金)、13日(土)
と大阪に出張致します。
大阪梅田周辺に宿泊予定です。
12日金曜日又は13日土曜日の午前中、大阪にて不動産に関するご相談・コンサルティンングをお受けになりたい方がいらっしゃいましたらご連絡下さい。
場所は梅田、堂島、中之島周辺となります。
不動産コンサルティング詳細
ご連絡下さい。

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