新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2011年不動産マーケット展望

近年ドラッカー関連の書籍が売れているようですね。

私が以前読んだドラッカーの本の中から以下の彼の金言を紹介させて頂きます。

「産業の外部変化のうち、人口数、年齢構成、進学率、雇用、所得など人口にかかわる変化ほど明らかなものはない。見誤りようがない。もたらすものの予測が容易である」
P・Fドラッカー著「イノベーション起業家精神」より


よくデベロッパーさんの(東京の)担当者さんとお話しをするのですが、例えば
「マンション用地や戸建て用地、どのエリアなら投資できるのか?」
と聞くと
(これは私がデベにいた時がら答えがそれ程変わらないのですが)
「西は立川(東京都)、東は津田沼(千葉県)、北は大宮(埼玉県)、神奈川県は藤沢まで
の徒歩物件」
という答えが返ってきます。


しかし、現実は、この範囲は「検討できうる限界」を示すだけで、実際には、どの範囲まで買っているかと言えば(大手、準大手に限定すれば)
「西は府中、東は市川、北は浦和、神奈川は横浜、川崎まで!」
と、そして
「積極的にできるのは都心です」
ということになります。


***

お客様の依頼で色々な物件を調査の為、都心及び郊外へマンションや戸建てを見に行くと最近強く感じることがあります。


「(東京の)郊外が明らかに元気がなくなってきた。商店街も団地も飲み屋街もショッピングセンターも」と。

私は東京の西の郊外、多摩地区で生まれ育ったので
「こんなに街並みが寂しくなったのか」
と感じてしまいます。
確かにデパートは新たに建て替わり、立派な駅ビルは増え、しかし少し主要な駅から離れると・・・・。


実需の方向けの調査をしていて感じることは、不動産の価格(戸建もマンションも)(東京都心を除いた)郊外の価格の値崩れは今後も続くと思われます。


都心の中古マンションの価格も未だ5年前、10年前の販売当時の価格で売り出されている物件もありますが、これも非現実的な価格となってきています。


現在「総論売れている」と言われている新築マンションでも2極化が既に始まっており、客足が伸びない物件が出てきています。


東京と地方の2極化だけでなく、東京の都心お東京近郊の間でも以前に比べはっきりと、町が2極化していることを普段の調査やコンサル業務で感じます。


そして、これらの現象?の最大の要因は言うまでもなく、人口問題、就労人口の減少だと思います。



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