新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産投資における間違い易い勘違い(3)


「大幅な指し値(値引き交渉)が通った物件を購入できた。自分は運が良い」

といった話しを時々耳にします。

しかし、これも第三者的にみると「決して運が良かったから」とは言えないケースが多々見受けられます。

大幅な指値が通ったことは確かに喜ばしいことです。

しかし、「何故通ったのか?売り主が売り急いでいたからだけなのか?」
実は、契約前にその理由を冷静に探る必要があります。


「もしかしたら、実際、他の誰からも見向きされない物件であって、仮に大幅な指値が通ったとしても、その割り引かれた価格自体も実は割安ではないのではないだろうか?」と。

重ねて「そんなに安いのなら、何故その不動産のある地元の人が買わないのだろうか?」と。

つまり「本当に自分に運があったから買えたのだろうか?」と。



例えば、数百万円から一千万円単位の指値が通り、結果、想定利回り(表面利回り)、20%にもなるアパートやマンションがあったとしましょう。

「利回り20%」とは凄い利回りです。

もう半ば破綻していると言われているギリシャ国債の利回りが7%ですから、この20%という数値は驚くべきものがあります。


但しです。こういった場合の物件の空室率は既に現状、3割から4割空いているといった物件が多いものです。

仮にですが、満室想定で表面利回り20%であっても、近い将来(6ヶ月後や1年後)半分しか埋まらなければ、利回り10%です。

さらにこれだけ埋まらない事態においては、通常家賃そのものも下げるものです。

仮に家賃を2割下げれば、利回りは更に低下し8%となります。


これでも8%あれば良いではないかというお考えもあるでしょう。

しかし、実際にはここから更にアパートを維持していく為の管理費、維持修繕費、固定資産税等の「経費」を引くと実質の利回りは約6%程度になります。
(所謂、「ネット利回り」、「純利回り」と呼ばれるものです)

さてさて、6%の利回りでしたら、リート(不動産投資信託)の利回りでもっと高い銘柄もありますから、色々な気苦労?をしてまでこのアパートへ投資する必要が果たしてあるのだろうか?という根本的な所へ戻ってきてしまいます。


(勿論、不動産の場合はリートと異なり、所持金が少なくてもレバレッジを効かせローンを組んで買うことが可能ですので単純に利回りだけの比較では判断できませんが)


兎に角、見掛け上の「指値の幅」や「満室想定利回りの高さ」だけに気を奪われていてはいけません。



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