非常に悩む、弁護士の先生の選び方

 　近年、取引先や友人等々から弁護士の先生のご紹介依頼を受けた時、どの先生をご紹介するか迷う時があります。

　これが20年前でしたら何ら迷うことは無かったのだと思います。

　以前、私自身が勤め人だった頃、まだ右を左もよく分からない時代、所属していた会社の顧問弁護士の先生達は、皆が皆、エネルギッシュでかつ極めて頼もしく感じました。

　しかし、そういった先生方も皆さん歳を重ね、今では（勤め人であれば）定年を迎えるような年齢に達しています。

　そして、皆さん、今でもしっかり現役で働いています。更には、当時に比べ事務所は何倍も大きくなり、多くの若手？弁護士を抱えるまでに発展されているケースが多いのです。

　そうなってきますと、依頼者サイドからは、幾つか問題になってくることがあります。

　こちらとしては、以前のように（代表の）先生にご依頼したいような重要案件でも、もう先生ご自身には担当していただけない、つまり事務所内の誰か他の弁護士の先生をご紹介されるということになって参ります。

　その場合、その紹介された先生との「相性」や「仕事の進め方」、さらには力量がよく分からないまま、ブラインド状態でお願いするしか選択がないことになります。

　それならば、一層若手で独立されたばかりのフレッシュな弁護士の先生に依頼しようか？？とここで迷うのです。

　勿論、その分野に精通しているかどうかが一番の判断基準にはなりますが・・・。

　弁護士の先生の世界でも、常に世代交代が進んでいることは間違いありません。

以前、お父様にお願いした案件を結局、息子さんに担当して頂いたこともありました。

　ところで、弁護士の先生であれば、全ての分野において精通している、また十分な経験値があるというものではないと存じます。

　不動産分野に詳しい方、医療事故に精通している方、交通事故等や損害保険の分野に精通している方、企業法務に強い方と様々だと存じます。

　そして専門性と同様に重要なことは、やはり「相性」及び「信頼感をもてるか」だと思います。

　弁護士の先生を探すのもネット等の活用により、ひと昔前に比べ遥かに利便性が高くな理、同時に依頼する上での敷居も低くなった言えるでしょう。

　以前、ある客様がある弁護士が管理するWEB上のメール相談サービスを利用された方がおりました。非常に低廉な費用で相談できたそうです。しかし、結果、１回のメールだけのやり取りで、数千万円の請求に応じてしまった方がおられました。

　勿論、この方は、自分にも相当な過失がある故、もう係争等を避けて、早く平安な日々を取り戻したいといった思いが強かったと思います。

　これも全て自己責任で判断し決めたことですので、私は意見することはいたしませんでした。しかし、私が当事者だったならば、相当の費用は掛かっても、やはりその種の分野に詳しい弁護士に依頼したと思います。

　100対0で勝てるとは思いませんでしたが、50対50、又は40対60に持ち込むことはできたのではと今でも多少残念に感じます。

　もちろん費用を掛ける以上、ある程度の勝算と時間や費用における準備と覚悟が必要ではございますが。

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 長谷川不動産経済社

翳りゆく東京 東京郊外の大都市「立川」

＊下記コラムは、日刊ゲンダイ、2020年1月12日号に寄稿した文章に加筆したものです。

　東京都立川市は人口18万人、東京都下約400万人を抱える三多摩地区の中心都市です。東京都心から約30キロ、東京駅からも特別快速なら40分の典型的なベッドタウンです。この立川市は私が生まれた町でもあり、（その後隣接の市に引っ越したものの）子供のころから何か特別な買い物をする時や映画を観る度に訪れ、初めてお酒を飲んだのもやはりこの町の繁華街でした。

　ところが近年、この町を訪れる度にどうも以前の賑わいが年々失われていっているように感じるのです。

　一方、立川駅を電車で訪れれば、その駅の構内や駅ビルに大勢の人がごった返している状況に驚くことと思います。

　実際に立川駅における一日の乗降客数は、JR東日本全管轄の駅で16.8万人と16位であり、なんと15位の有楽町駅（17.3万人）に迫る勢いなのです。また19位の中野駅（15万人）や20位（14.7万人）の恵比寿駅を遥かに凌ぐ賑わいであるのも確かです。

　しかし、駅から5分程度歩いた途端にその賑わいの大きなギャップに驚くでしょう。かつて駅周辺の商店街も、休日などは人酔いする程の混雑でしたが、今ではもう以前の賑わいは見られません。更に周辺のロードサイドに至っては、ファミリーレストランや車のディーラーが次々に閉店し、代わってコンビニや老人福祉施設ばかりが目立ちます。なんとも寂しい光景なのです。

　そして、この光景は、私が全国各地で見てきた地方都市の商店街やロードサイドと何ら変わりがないのです。つまり少子高齢化の影響はこの東京郊外の代表的なベッドタウンにも強く現れてきています。

　かつて1980年（昭和55年）の立川市において、65歳以上の老人の占める割合はわずか6.6％でした。しかし現在では24％に上昇しています。また立川市が公表している人口予想においても6年後の2026年には全体人口が減少に転じるとされています。

こういった人口の問題は当然ながら立川市だけでなく、東京郊外及び、近県のほぼ全ての市町村が抱える問題なのです。

　私が記憶する昭和の時代、立川は実に猥雑で危険な香りがする町でした。昭和40年代、この町にはまだ米軍基地があり、当時基地関係者向けのバーだけでも100件を超えていたと言います。街には米国人が溢れ、駅前には物乞いをする元傷痍軍人の方がいました。太平洋戦争の敗戦の名残が子供にもはっきり感じられました。更に立川競輪が開催される休日には、街全体が灰色に変色していくのが分かりました。学生時代、背伸びをしてお酒を飲みに行けば、友人の母親が経営する店でさえもぼられたものでした。夜の街に繰り出す時には、それなりの準備と覚悟がいる町でした。しかし、正にそれが立川であり、そこがまた魅力的でもありました。

　現在では駅周辺も区画整理により格段に整然とした街並みになりました。駅前の百貨店も建て替わりました。しかし、どうにも寂しい、何か勢いがないのです。

　昨今、地元多摩地区の同級生達と一杯やっていても「実家が空き家になり、どうしたら良いか？」といった相談が増えました。しかし、それが居酒屋談義であっても、私の答えは明白です。「売るべし」なのです。何故ならば、今後更に高齢化が進み、人口が減っていく中で、買いの需要は減る一方です。よって自分達が住まないのであればまだ高い間に売却した方が良いとなるのです。

　旧友から「立川のようにこれだけ東京都心に近い町でさえそうなら、更に地方都市は今後どうなってしまうか？」と聞かれても、私は行き付けの酒場「ささやま」でただ唸るのみなのです。

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 長谷川不動産経済社

新刊「不動産2.0」重版記念！無料コンサルティングのお知らせ

新刊「不動産2.0」重版記念！無料コンサルティングのお知らせ。

　昨年12月に発刊させて頂きました新刊「不動産2.0」の重版が
決定いたしました。
　ご購入頂きました皆様ありがとうございます。

　今回「不動産2.0」の重版を記念致しまして、当該書籍を購入されたお客様を対象に
通常有料で実施しております不動産コンサルティングを50分間無料にて実施させて頂きます。


◎無料不動産コンサルティングの要項

１）ご対象者
新刊「不動産2.0」をご購入頂いた方
（コンサルティング当日、レシート又は当該書籍をご持参下さい。）

２）期間及び締め切り
無料相談の期間は2020年2月20日まで、かつ先着20名とさせて頂きます。

また何ら予告、告知なく、当該キャンペーンを終了することもございますことをご了承ください。

２）対象とするご相談内容
「不動産の有効活用」「資産売却」「資産整理」「不動産投資」
「相続問題」「ビル、マンション空室対策」「空き家の処分」、その他

＊下記、通常の不動産コンサルティングの内容をご参照下さい。
https://www.hasekei.jp/guide/index.html#g01

◎今回、実需（投資ではない）での家やマンションの購入に関するご相談は無料相談の対象外とさせて頂きます。
◎不動産市況等を知りたいといったご相談内容も無料相談の対象外とさせて頂きます。申し訳ございません。


４）お申し込み方法　
下記のフォーマットからお願い申し上げます。
https://www.hasekei.jp/application/index.html

＊連絡事項の欄の冒頭に「無料相談希望」と記載下さい。
＊ご相談内容は可能な限り詳細にご記載下さい。
＊ご都合の良い日程を２～３ご指定下さい。可能な限り調整させて頂きます。

上記フォーマットからお申し込み頂いた後、随時弊社からご連絡させて頂きます。

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 長谷川不動産経済社

今年は「守」の年。しかし、チャンスがあれば攻めます。

＊以下、日刊ゲンダイの2020年１月５日号に寄稿した文章に加筆したものです。　

　昨年、令和元年の世相をあらわす漢字一文字は「令」が選ばれました。

　今年の1年の投資やビジネスにおける戦略を仮に漢字一文字であらわすならば、それは「守」ではないかと思います。

　思えばアベノミクスも長く続きました。株価だけを見れば日銀の買い支えもあって、未だ高値安定といった状態です。しかし、上場企業の4割の筆頭株主が日銀であるといった異常な事態に至り、日銀が今後も更に買い進むことが果たして可能なのでしょうか？

　一方、不動産のマーケットに目を向ければ、都心において高値で放置された高額物件があり、郊外においては更に在庫が山のように積み上がっています。

　そのような状況下において投資においても今年一年は正に「守り」の年とすべきです。少なくとも「攻め」の年ではないと言えます。投資対象が何であれ、高値圏で投資を行うことは大きなリスクを抱えることになります。

　端的言えば、高値圏では更に高くなる確率より、大きく下がる確率の方が遥かに高い訳です。

　この「守」とは、ギャンブル用語で言う「見（ケン）」と言い換えても良いと思います。見とは実際の賭けに参加せず、傍からじっと自分の運気や状況を伺うことです。

　投資に関しては「仮に暴落すれば参戦するか」くらいの姿勢で良いと思います。そして、このまま高値安定であるならば1年を通じて「見」でも良いのではないでしょうか。

　　世界一の投資家ウォーレン・バフェット氏も「投資で失敗する人間が多いのは、（野球で例えるならば）バッターボックスで良い球が来るまで待てず、つい悪球に手を出してしまうからだ」と語っています。

　ビジネスにおける「守」とは、何でしょうか。これは、そのまま、野球で言えば広島商業や広岡監督時代の西武のような「守りの野球」を展開すべきだということです。決して大振りをせず、四球やバントヒットで出た走者を送りバントや盗塁でどうにか3塁まで進め、そこでスクイズ決める。そんな地味な攻めを繰り返すのです。そして守備を固め最後に1対0で勝つような野球です。

　現在は、アベノミクスと言われる日銀による「出口無し相場操縦戦略」により、歴史上最長の好景気が続けています。米国も同様の長期にわたる好景気が続いています。しかし、地方経済やビジネスの川下の現場では昨年辺りから店舗や営業所の数を大幅に減らしたり、正社員の多くを非正規雇用者に移行したといった変化が散見されるようになってきました。

　一方、今年はオリンピックイヤーでもあります。よって夏までは外国からの観光客が大挙して押し寄せお祭り気分が続き、東京を中心に大いに賑わうことは間違いありません。そしてその恩恵を一時的には受けることができるでしょう。しかし、我々は「オリンピック後」に備えなければなりません。

　取引先のある不動産大手会社は、現在社内の稟議書に２通りの事業計画書の添付を義務付けられています。一つは現状の相場での事業収支であり、もう一つはオリンピック後の事業収支です。このオリンピック後の事業収支では売上や収入の想定を全て現在の八掛け（従来の80％）で組んでいるそうです。つまり既に現状の八掛けの売上でも収支が合う物件に絞って投資しているわけです。

　大手企業もこれだけのリスクを想定しているのです。我々個人や中小法人は更に割り引いて備える必要があります。

　やはり、今年は守りを固め「守」の年とすることが、これからの厳しい時代を生き延びる為の有力な戦略ではないでしょうか。

　一方、個人的には守りの年としながらもチャンスがあれば大いに攻めたいと思っております。よって日々狩りに出ます。

　ストックビジネスを拡大していきます。

　ストックビジネス実践会（研究会ではなく実践会）の代表としても色々現実的に試していきます。

　どちらにしても世界経済から目が離せません。

　大きな波も小さな波も常に海の向こうからやって来るものです。

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ある元事務次官との会話〜「日銀の出口戦略」

　今年も終わろうとしています。皆様、今年も大変お世話になりました。

　今年のある夏の日、総勢4名で元財務省事務次官A氏を囲む暑気払いが行われました。その時の会話を何かの参考になればと思い、今年最後のブログに掲載させて頂きます。

　その会食の席で、私は、かねてから気になっていた事柄

「日銀のマイナス金利政策、及び出口戦略は可能か？」

「日本の金融機関の将来」

「日本経済の行く末」

について、Aさんに色々質問させて頂くことができました。

　結果、元事務次官の方からは大変興味深いお話しをお聴きすることができました。

　元事務次官とのやりとりを要約しますと。

　「日銀の出口戦略はない。黒田さんや安倍さんが代わっても、この政策を誰がやれるのかというよりは、もう国として継続していくしかない。一度始めたからには、日銀も政府としても途中でやめることはできない。出口戦略をやるとしたら景気が上向くかもしれない例えば50年先ではないだろうか。」

　「その間、銀行は大きく疲弊するだろう。銀行の打つ手はない。今後さらに金融機関が痛めばお金が回っていかなくなるだろう。また、人口の減少及び、年金生活者を始めとしてこの超低金利では需要は先細っていくばかりであろう。」

　「その結果として、結局日本経済は、『白色矮星』のように徐々に衰えていくと思われる。別の言い方をすれば、冬山で徐々に体温が冷えて死に近づいていくようなものかもしれない。」

　「私は、最近、黒田さんは、太平洋戦争勃発時の山本五十六長官に例えている。山本長官は、当初からまずは奇襲戦を挑み、早期に終戦条約を締結し、戦争を終了させるしか日本が生き残る方法はないといった戦略だった。しかし、当時の政府や軍は、本土を空襲され、原爆を落とされ徹底的に破壊されるまで戦争を終結することができなかった。

　黒田さん及びその周りの取り巻きも、当初、ほんの数年で、つまり短期で一連の政策を終わらせる予定だった。私も現役時代そう聴いていた。しかし、結果が出ず、途中でやめるわけにはいかなくなってしまった。今後は、太平洋戦争時代の政府と同じように行くところまで突き進むのだろう。」

以上です。

　私自身が漠然と考えていた通りの、いやそれ以上に明確なお答えを頂き驚きました。

　ということは、結局、これから将来、自分の周りの「経済」に関して、国や政府を頼りにすることはできないということでしょう。

　自助の精神と申しますか、自分でどうにかやっていくしかないわけです。

　私がこれまでも拙書に書いてきた「生き残り戦略」を色々な形で試し、これからもお伝えしていきたいと存じます。

　私自身、来年も色々と実践して参りたいと存じます。

　今年１年間ありがとうございました。

　皆様、よいお年をお迎え下さい。

＊白色矮星

恒星の進化における最終形態の一つ。太陽と同程度の質量を持つ恒星が核融合反応を終え、内部のエネルギー源を使い切って外層を放出した後に残った、極めて高温・高密度の天体。余熱で光と熱を発しているが、やがて冷えて暗くなり、黒色矮星となる。

新刊「不動産2.0 」

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 長谷川不動産経済社

新刊「不動産 2.0 」発売のお知らせ

2019年12月15日、新刊「不動産2.0」が発売されます。

これまでほぼ全国を仕事や講演で巡って参りました。

その都度、各地で不動産を見て参りまして、東京都心にいては分からないある種の「危機感」をずっと感じて参りました。

その後、徐々にではありますが、その危機感と同じものを東京近県や郊外においても感じるようになりました。

そのことは、不動産業界だけではなく、一般企業や金融機関においても、只ならぬ影響を与えるだろうと大きな危惧を感じるに至りました。

そこでこの度、これまでの「不動産」に関する常識や認識を大きく改める必要があると感じ、拙書を出版させて頂くことになりました。

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 今、日本中で人口減少と信用収縮が不動産に大きな影響を与えています。

 そして、それは「不動産」だけでなく、当然のこととして「金融」や「地域経済」にも及んでいます。

この大転換期を迎えるマーケットやその結果起こりうる厳しい現実について様々な角度から解説しております。

今回、不動産に関わる仕事をされている方々や不動産にご興味がある方々、賃貸事業をされている方々だけでなく、一般の会社経営者や金融機関にお勤めの方々にも是非読んで頂きたいと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

以下、拙書の紹介文及び「目次」です。

＊＊＊

人口減少、供給過剰、信用収縮、IT、SDGs…
大転換期を迎えるマーケット

古いパラダイムでは、もはや生き残れない!
いまこそ不動産常識をアップデートする

不動産・投資・金融関係者、企業経営者 必読
これからの時代を勝ち抜くために、
本当に知っておくべき「新しい」不動産教養

<目次>
はじめに

■CHAPTER1「不動産の常識」が変わろうとしている
地方で続出している「値段のつかない不動産」
「工場跡地」が無価値になる時代
地方企業が保有する資産価値は実質ゼロに
新聞発表が実態を反映しているとは限らない
名門総合商社の方向転換
大手電鉄各社の不動産戦略

■CHAPTER2それでも不動産は会社を救う
不動産賃貸業が本業を救う
なぜ大企業はなかなか潰れないのか
どんな会社も不動産とつき合わざるをえない
不動産の立地が会社の未来を左右する

■CHAPTER3不動産の失敗は「会社の致命傷」
三菱地所でさえかつて不動産投資で大失敗している
中小企業が不動産で失敗することはまさに致命傷となる
新興国不動産のリスクと死角

■CHAPTER4金融サイドから見た不動産の危機
担保評価があてにならない時代に
地方銀行は生き残れるか
「パワーカップル」がおちいる落とし穴
日本版「サブプライムローン破綻」が起こる？

「将来が今よりも悪くなる時代」の銀行業

■CHAPTER5不動産は本当の資産と言えるのか
キャッシュフローを生む不動産が唯一の資産
企業は不動産の保有をどう考えるか

■CHAPTER6歴史に学ぶ不動産
ユダヤ系移民の「富の源泉」は不動産だった
日本在住のユダヤ人が始めた元祖サブリース業
「イギリス商人」に学ぶリスクテイク

■CHAPTER7不動産の新しい潮流
東京における新しい潮流
インバウンドが地方の不動産と経済を救う
日雇い労働者の街が生まれ変わった
AIと不動産業

■CHAPTER8未来をとらえる不動産企業の視点
特別インタビュー
OYO LIFECEO勝瀬博則
株式会社ツクルバ代表取締役共同代表CCO中村真広
いちご株式会社代表執行役社長長谷川拓磨

■おわりに

以上

2019/12/15発売

 只今Amazonで予約販売受付中です。
www.amazon.co.jp

書店には12月17日頃に並び始める予定です。

よろしくお願い申し上げます。

 長谷川不動産経済社

思考の外に置いて放置している空き家を見直せ

株価もリート指数も、その他公的な景気指数は絶好調とは言い難いものの悪くもないようですが、実際、私の周りから入ってくるリアルな事例や個人的な肌感覚としては、景気は既に大きな曲がり角を回ったと感じています。

東京のど真ん中におりますと、未だ皆が皆景気が良いかのような活動をしています。若い方が高級外車に乗り、夜の街に出れば普段着の全く職業がわからない方々で高級店も賑わっています。

しかし、一方、産業の川下で製造業や流通業にたずさわっている方々にお話しをお聞きすると既に社員のリストラを実施したり、様々な理由で店や工業を閉鎖したといった話しをよくお聞きします。

我が業界でも高級外車を手放し、高級マンションから引っ越すといったライフスタイルの大転換を迫られる方々が出てきました。

そろそろ来たるべき時代に備えるべきではないでしょうか。

先ずは、毎月キャッシュアウトしていくものを削減し、逆に少しでもキャシュインしていくものを増やすことです。

家賃、ネット、携帯、保険・・・色々と見直すべきものは見直し、

更に、私の専門分野で申しますと、家賃やオフィス賃料、リース料といったものですが、

今回は特に「空き家」や「空き地」に言及したいと存じます。

もちろんこれらを所有している方（法人）に限られることですが、正に今、私の周りだけでも（親の世代から残された）「空き家」について悩んでいる方が増えています。

しかし、実は「悩んでいる」とは言うこととは少し状況が異なるとうに感じています。

つまり、その実態は、「売るに売れない」、「貸すに貸せない」空き家が増えているというよりも、

思考の外に置いて「放置している空き家」が非常に多く存在すると感じます。

何故なら「空き家」にはそもそもの難題が山積みのように感じるからです。

「家の中の残置物をどうするのか？」

「誰か片付けるのか？」

「その費用は幾ら掛かるのか？」

「何日も掛かるのか？」

「誰に頼めば良いのか？」

「兄弟、姉妹間のコンセンサスをどう取るのか？」

「業者の選定はどうするのか？」

「売るにしても貸すにしても、残った荷物はどこに置くのか？」

「さて、税金はどうなるのか？面倒な申告は？」

と、そして、最初に戻って

「結局、それを誰がやるのか？」

と、正に堂々巡りです。

そして、最期には又は

「まぁ〜今は困ってないから、取り敢えず放置しよう」

となる訳です。

しかし、これかの景気の事を考えると、面倒くさいものの「再考」の時期が来ていると思います。

今現在「面倒でもどうにかしよう！」と相談に来られる方は、やはりこの空き家を「経済的にどうにかできないか？」といった気持ちが強い方のみでと言っても良いかもしれません。

個人的には、遊んでいるのものなら何でもキャシュフロー（又はキャッシュ）の足しにすべきだと思うのですが・・・。

やはり面倒なのです。

今は差し迫った経済的な問題がなくとも、今から面倒なことは少しずつ片付けていく準備に入り、来たるべき不況期に備えるべきではないでしょうか。

そしてその時が、現在まだ余力が残っている「今」なのではないかと思うのです。

 長谷川不動産経済社

 令和版　家を買いたくなったら

前回2011年に改訂版を出さして頂いてから、約８年ぶりの大改訂です。

最新の日本経済、不動産市況の動向、情勢、情報を織り込みました。

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