新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2010年12月、直近及び2011年の不動産市況見通し(実需編)


「マンション、土地、戸建て」のマーケット市況


最近の市況として(国土交通省の地価動向調査の結果を受けて)「土地価格が底をうったのではないか」という報道がチラホラ見受けられます。
また、弊社にコンサルティングや不動産調査の依頼に来られるお客様からも
「ここ1年程物件を見ていて、東京の都心の不動産は少し値上がりしてきたのではないでしょうか?」という感想をもっている方が多いようです。それ故購入を焦っている方も出てきました。


更に、実際に供給サイドのデベロッパーの方とお話ししても、
「開発用地を入札によって(また)高値で買う会社があり、弊社(超大手企業)は全く買えず、ほぼ静観している」
という状況があるようです。


一方、現在売り出しの新築マンションや戸建て、又は戸建て用地の売れ行きは好調なのは間違いありません。


しかし、来年以降も続くのか?これには業界でも意見が分かれています。


私の知り合いの某デベロッパーのマーケティング担当者は、
「今年の新築マンションの供給戸数は当初、3.5万戸程度と言われていたが、直近では年内4.5万戸程度までいきそうである。来年は6万戸、つまりリーマン・ショック前に戻ると思われます。
しかし、購入者を分析してみると、変動金利では1%割れという超低金利を受けて、ある意味無理をして買っている購入者が多い。
つまり以前は年収500万円以上の方に売っていたのが、今は年収300万円以上の方に買ってもらっている。これは、金利が上昇した場合、日本版サブプライムローンになりかねない。来年以降、日本経済の景気が更に悪化した場合、再び完成在庫の山ができ、こういった問題が社会問題になる可能性もある」と。

「何故、車も買わない世代、それも年収300万円程度の方が敢えてマンションを買うのか?」(長谷川)

「それは、月の支払いが家賃より下がるから生活が楽になるというのが理由らしい」

「それって、売る側の理論じゃない?」(長谷川)

「そう。彼らは、月々のキャッシュフローしかみていないの」

「BSを見ていない訳だ・・・」(長谷川)


ここ数年のマンションや戸建ての供給が少なかった分、物件が出てくるのを「待っていたお客様」が潜在的に多い状況にあるのは間違いありません。
この「待っていたお客様」と上記の「本来は手が届かなかった層」が超低金利の恩恵を受けて住宅を買っているという事実はあるかと思います。
そこで、強気の企業は、現在の「売れている」実績を見て供給を増やすべく積極的に「買い」に出てきたのも事実です。


しかし、高額物件の購入者は、殆ど親等からの援助を得て購入している実情からも、こういった「ラッキーな環境」にいる購入者の需要にも「限界」があります。


金利は、当分超低金利が続くでしょうが、給与所得が伸びない現在、更なる経済の落ち込みが起これば、どうなるでしょうか?
「待っていた」層かつ「ラッキーな環境」層の購入者が一通り購入し終えた来年後半以降、実需における不動産市況は再度崩れるかもしれません。


来年以降、日本経済が復活して、この「なんとも言えない閉塞した雰囲気」が変わるのか、実際の問題として給与の上昇(ボーナスや残業代のアップ)が起こり得るかが、大きく左右すると思います。


どちらにしても、人口の減少、特に就労人口が減り続けるのは避けられない中で、不動産が短期的には若干上昇することはあっても、長期的には下がっていくことは避けられないと思います。
即ち、総論、上記の依頼者の様に「焦る必要は全くない」と思います。


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