新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

リーマンショック前夜のブログ


中国の経済情勢やギリシャ問題、はたまた箱根の火山の問題まで、なんとなく不穏な状況になってきましたね。


以下は、リーマンショックが始まった2007年の前夜、2006年12月22日に記したブログです。
http://d.hatena.ne.jp/digicon/20061222/1166776357


参考までに全文再度掲載します。

今回とは異なる点も多々ございます。

確かに現在の「アベノミクス景気」は「日銀」や「政府」が主体になって大きな流れを作ってきたことが当時とは全く異なります。


しかしながら過去の状況には共通している点と申しますか注意すべき「大原則」は何ら変わらないと感じます。


また、業界は当時より遥かに冷静です。
皆さんはいかがですか??

さてどうなるでしょうか。

来年の不動産市況
最近、年末故に知り合いの不動産デベロッパーや不動産ファンドの担当者と会って話す機会が多くありました。
この年末、彼らが口を揃えて言うのは、
「適正な価格で買える土地が無い。」
「異常な高値で土地が買えない。」
といったものです。
この言葉の裏には、異常な高値で土地や(ビルを)買っている企業があるということです。
果たして、雑誌等で「狂乱の地価」と言われる価格で購入している企業の将来は大丈夫なのでしょうか。
マンションデベロッパーであれば、高値で買った土地は6ヵ月後以降に販売価格転嫁され販売活動が開始されます。
ここで、昨今、「現在のマーケットから逸脱した高値」で買われているプロジェクトの成否がはっきり決まります。
リート向きの開発用地の取得であれば、賃貸マンションやビルが完成した時期に賃貸人の入居が始まります。
当然、テナントや入居者が予定賃料で埋まらるかどうかが、はっきりと結果が出てきます。
来年以降、果たしてどういった結果が出るのでしょうか。
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その将来を占う試金石となるのが来年以降の札幌だと言われています。多くの不動産ファンドが用地取得し開発した大型高層賃貸マンション群がまずは、札幌で完成を迎えます。
多くのファンドが札幌の大型賃貸マンションを既に組み入れてきています。
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上場リート指数も、今年一年春先に一度、一部のリートの不祥事で調整しましたが、その後も一本調子で上げてきています。
ファンドの担当者の中には、
「この状況は怖い、一度調整して、落ち着いてもらった方が良い。」
「一度、クラッシュした後の方が土地がまっとうな価格で買える。」
といった声も聞こえます。
現在、用地取得に慎重な者が生き残るのか、今がチャンスと高値でも買い続ける者が何時までも成長路線を描き続けるのか・・・。
はっきり言えるのは、バブル崩壊時と異なって、大きな調整を迎えた場合、以前は不動産業界と金融機関のみが痛みましたが、現在では不動産の証券化により、多くの一般投資家や機関投資家も同時に大きな痛手を被ることになります。
直接的には運営母体より、投資家の方が実害としてはむしろ大きくなるでしょう。
金利もなかなか上がりませんので、業界の楽観論的としては、まだ1・2年大丈夫という声が体勢ですが、その前に北の方から局地的に変なニュースが出ないことを祈りたいです。
上がり続けたマーケットは、そういったマイナスのサプライズに過敏に反応しますから・・・。

賢明な消費者や投資家なら、クラッシュした時に買うのがベストですが、行動経済学上(心理学上)、家庭の事情等からできないのも現実ではありますが、そこはお互いしっかり見極めましょう!


長谷川不動産経済社