新刊「不動産 2.0 」発売のお知らせ

2019年12月15日、新刊「不動産2.0」が発売されます。

これまでほぼ全国を仕事や講演で巡って参りました。

その都度、各地で不動産を見て参りまして、東京都心にいては分からないある種の「危機感」をずっと感じて参りました。

その後、徐々にではありますが、その危機感と同じものを東京近県や郊外においても感じるようになりました。

そのことは、不動産業界だけではなく、一般企業や金融機関においても、只ならぬ影響を与えるだろうと大きな危惧を感じるに至りました。

そこでこの度、これまでの「不動産」に関する常識や認識を大きく改める必要があると感じ、拙書を出版させて頂くことになりました。

Amazon　→　http://u0u1.net/v6bg 

 今、日本中で人口減少と信用収縮が不動産に大きな影響を与えています。

 そして、それは「不動産」だけでなく、当然のこととして「金融」や「地域経済」にも及んでいます。

この大転換期を迎えるマーケットやその結果起こりうる厳しい現実について様々な角度から解説しております。

今回、不動産に関わる仕事をされている方々や不動産にご興味がある方々、賃貸事業をされている方々だけでなく、一般の会社経営者や金融機関にお勤めの方々にも是非読んで頂きたいと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

以下、拙書の紹介文及び「目次」です。

＊＊＊

人口減少、供給過剰、信用収縮、IT、SDGs…
大転換期を迎えるマーケット

古いパラダイムでは、もはや生き残れない!
いまこそ不動産常識をアップデートする

不動産・投資・金融関係者、企業経営者 必読
これからの時代を勝ち抜くために、
本当に知っておくべき「新しい」不動産教養

<目次>
はじめに

■CHAPTER1「不動産の常識」が変わろうとしている
地方で続出している「値段のつかない不動産」
「工場跡地」が無価値になる時代
地方企業が保有する資産価値は実質ゼロに
新聞発表が実態を反映しているとは限らない
名門総合商社の方向転換
大手電鉄各社の不動産戦略

■CHAPTER2それでも不動産は会社を救う
不動産賃貸業が本業を救う
なぜ大企業はなかなか潰れないのか
どんな会社も不動産とつき合わざるをえない
不動産の立地が会社の未来を左右する

■CHAPTER3不動産の失敗は「会社の致命傷」
三菱地所でさえかつて不動産投資で大失敗している
中小企業が不動産で失敗することはまさに致命傷となる
新興国不動産のリスクと死角

■CHAPTER4金融サイドから見た不動産の危機
担保評価があてにならない時代に
地方銀行は生き残れるか
「パワーカップル」がおちいる落とし穴
日本版「サブプライムローン破綻」が起こる？

「将来が今よりも悪くなる時代」の銀行業

■CHAPTER5不動産は本当の資産と言えるのか
キャッシュフローを生む不動産が唯一の資産
企業は不動産の保有をどう考えるか

■CHAPTER6歴史に学ぶ不動産
ユダヤ系移民の「富の源泉」は不動産だった
日本在住のユダヤ人が始めた元祖サブリース業
「イギリス商人」に学ぶリスクテイク

■CHAPTER7不動産の新しい潮流
東京における新しい潮流
インバウンドが地方の不動産と経済を救う
日雇い労働者の街が生まれ変わった
AIと不動産業

■CHAPTER8未来をとらえる不動産企業の視点
特別インタビュー
OYO LIFECEO勝瀬博則
株式会社ツクルバ代表取締役共同代表CCO中村真広
いちご株式会社代表執行役社長長谷川拓磨

■おわりに

以上

2019/12/15発売

 只今Amazonで予約販売受付中です。
www.amazon.co.jp

書店には12月17日頃に並び始める予定です。

よろしくお願い申し上げます。

 長谷川不動産経済社

思考の外に置いて放置している空き家を見直せ

株価もリート指数も、その他公的な景気指数は絶好調とは言い難いものの悪くもないようですが、実際、私の周りから入ってくるリアルな事例や個人的な肌感覚としては、景気は既に大きな曲がり角を回ったと感じています。

東京のど真ん中におりますと、未だ皆が皆景気が良いかのような活動をしています。若い方が高級外車に乗り、夜の街に出れば普段着の全く職業がわからない方々で高級店も賑わっています。

しかし、一方、産業の川下で製造業や流通業にたずさわっている方々にお話しをお聞きすると既に社員のリストラを実施したり、様々な理由で店や工業を閉鎖したといった話しをよくお聞きします。

我が業界でも高級外車を手放し、高級マンションから引っ越すといったライフスタイルの大転換を迫られる方々が出てきました。

そろそろ来たるべき時代に備えるべきではないでしょうか。

先ずは、毎月キャッシュアウトしていくものを削減し、逆に少しでもキャシュインしていくものを増やすことです。

家賃、ネット、携帯、保険・・・色々と見直すべきものは見直し、

更に、私の専門分野で申しますと、家賃やオフィス賃料、リース料といったものですが、

今回は特に「空き家」や「空き地」に言及したいと存じます。

もちろんこれらを所有している方（法人）に限られることですが、正に今、私の周りだけでも（親の世代から残された）「空き家」について悩んでいる方が増えています。

しかし、実は「悩んでいる」とは言うこととは少し状況が異なるとうに感じています。

つまり、その実態は、「売るに売れない」、「貸すに貸せない」空き家が増えているというよりも、

思考の外に置いて「放置している空き家」が非常に多く存在すると感じます。

何故なら「空き家」にはそもそもの難題が山積みのように感じるからです。

「家の中の残置物をどうするのか？」

「誰か片付けるのか？」

「その費用は幾ら掛かるのか？」

「何日も掛かるのか？」

「誰に頼めば良いのか？」

「兄弟、姉妹間のコンセンサスをどう取るのか？」

「業者の選定はどうするのか？」

「売るにしても貸すにしても、残った荷物はどこに置くのか？」

「さて、税金はどうなるのか？面倒な申告は？」

と、そして、最初に戻って

「結局、それを誰がやるのか？」

と、正に堂々巡りです。

そして、最期には又は

「まぁ〜今は困ってないから、取り敢えず放置しよう」

となる訳です。

しかし、これかの景気の事を考えると、面倒くさいものの「再考」の時期が来ていると思います。

今現在「面倒でもどうにかしよう！」と相談に来られる方は、やはりこの空き家を「経済的にどうにかできないか？」といった気持ちが強い方のみでと言っても良いかもしれません。

個人的には、遊んでいるのものなら何でもキャシュフロー（又はキャッシュ）の足しにすべきだと思うのですが・・・。

やはり面倒なのです。

今は差し迫った経済的な問題がなくとも、今から面倒なことは少しずつ片付けていく準備に入り、来たるべき不況期に備えるべきではないでしょうか。

そしてその時が、現在まだ余力が残っている「今」なのではないかと思うのです。

 長谷川不動産経済社

 令和版　家を買いたくなったら

前回2011年に改訂版を出さして頂いてから、約８年ぶりの大改訂です。

最新の日本経済、不動産市況の動向、情勢、情報を織り込みました。

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「めいいっぱいの家を買わないことのススメ」

 2007年から2008年にかけて起こったリーマンショックは、元はと言えば米国において信用力が不足している人々に過大な住宅ローンを組ませてことが端を発しています。

その彼らの組んだ住宅ローンを債権化しミックスし、その証券化商品を世界中の機関投資家が高利回り債権として購入しました。

その後、多くの債務者（＝住宅購入者）が次々と破綻した事により、世界金融恐慌とまで言われる自体に至りました。実は、今、日本版サブプライムローン破綻が将来起こるのではないかと密かに不動産業界ではささやかれています。

つまり現在の新築マンションをはじめとする住宅購入者は、業界の人間が危惧する程「自分が買えるいっぱいいっぱいの高い物件」を購入している方が多いのです。米国でもかつては、住宅ローンの支払いは年収の20％までといった「不文律」と申しますか「常識」ありました。これを遥かにオーバーして貸し出したのがサブプライムローンであったわけです。日本でもこの20％を遥かに超えるローンを組んで家を買う方がアベノミミクス以降の金利低下＋不動産価格上昇の局面において増加しています。

 さらには夫婦共稼ぎに場合には、共有で最大限にローンを組み、なおかつ変動金利で購入することで勤め人でありながら「億」を超える不動産を購入する方も少なくありません。どうやらこういった「めいいっぱいの買い物」を将来の「リスク」と捉えられていないようなのです。

つまり夫婦どちらかが（又は両者が）失職するかもしれないリスク、又は金利が上昇するリスク、子供の教育費等々の他の出費が嵩み住宅ローンを払うことができなくなるリスク等々です。

知人の銀行の支店長曰く、この第３番目の理由で住宅ローンの支払いが遅延するケースが実際に増えているそうです。

 家を買う場合の基本としてやはり、まずは「めいいっぱい買わない」、「ローンの支払い年収に20％（又は25%）までに抑える」、「固定金利で買う」この三つは最低限おさることは大きなリスクの軽減になります。

 そのためにの具体的な手法として、例えばですが、、、、近年人気かつ高騰しているタワーマンション購入におけるご提案ですが、価格が低廉な低層階を敢えて選ぶのです。3階の住戸でも45階の住戸でもエントランスホールも同じですし、来客用のゲストルームやジム等々様々な豪華で便利な共用部分は同じように利用できます。一方販売価格は驚く程異なります。

最後に「単身者の住宅の購入」について重要なポイントを。単身の方が家を購入する場合、まずは将来のことを踏まえ、（ご結婚することもあるでしょうから）売りやすく、そして貸しやすい物件を選択する必要があります。これは新築でも中古でも同じです。その為には広さを税制等のメリットを鑑み50㎡（登記簿面積）以上とすること、次に駅から近い物件であること。駅から徒歩3分以内である必要はありませんが、徒歩15分といった距離やバス便といった物件は、将来貸す場合においても売却する場合においても非常に不利ですので避けた方が無難でしょう。

どちらにしても家は高い買い物であるのは間違いありません。

そして何十年ものローンを組んで買うということはそれなりの「リスク」を背負うことになるのです。

そのリスクを出来るだけ最小限にすることが将来何が起きても「私」や「家庭」が破綻しない為に一番重要なことです。

 長谷川不動産経済社

 令和版　家を買いたくなったら

前回2011年に改訂版を出さして頂いてから、約８年ぶりの大改訂です。

最新の日本経済、不動産市況の動向、情勢、情報を織り込みました。

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これが決着版！（増補改訂）「家を買いたくなったら 令和版」発売のお知らせ

平成の超ロングセラー
不動産購入必携本として広くお読みいただいた

「家を買いたくなったら」（WAVE出版）を
この度大幅に増補改訂し発売します。

 令和版　家を買いたくなったら

前回2011年に改訂版を出さして頂いてから、約８年ぶりの大改訂です。

最新の日本経済、不動産市況の動向、情勢、情報を織り込みました。

2019/9/5発売

 只今Amazonで予約販売受付中です。

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書店には9月上旬に並びはじめる予定です。


＊＊＊

《内容紹介》

若くても、独り身でも、何も知らなくても、理想の家は必ず買える。
人生100年時代の「家」の考え方、選び方、買い方。

平成の超ロングセラーを大幅に増補改訂！

（コラムやグラビアページも刷新しました）
住宅購入の基本の知識に、不動産をとりまく経済・社会の最新情報を盛り込んだ決定版。
この一冊で、絶対後悔しない家の買い方がわかります。

不動産価格は今後どうなるの？

低金利のうちにローンを組んだほうがいい？

買うならオリンピック後のほうが得？etc…

住宅購入の定番書に令和時代の最新情報を大幅加筆。

新築一戸建て、リノベーション物件、タワーマンション等々、
エリアと物件の見かた、選び方から住宅ローンの組み方まで。

さらに不動産価格の高騰、超低金利、長寿命化...etcと、
新たに不動産をとりまく状況と考え方を合わせて解説。

新たな章としても

「人生100年時代における『家』の考え方・買い方」として

・生涯未婚時代における単身者の家の買い方

・UJIターン、二地域居住、新しい「住まう形」

・災害から命と家を守るためにやっておくべきこと

・老後における不動産について

等々を新たに書き下ろしました。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

金融庁長官、遠藤俊英氏による講演を聴いてまいりました。

先日、金融庁長官、遠藤俊英氏による対談形式の講演を聴いてまいりました。

メガバンク、地銀の現状については共に厳しいご見解でした。色々な意味で大変勉強になりました。

以下、ご参考までに超要約いたしますと。

＊＊＊

（メガバンクは世界で戦っていけるか？）

人材はいるが、何か新しいことをやっていかないとむずかしいだろう。各メガのトップと何度も会ってきたが、どうも巨大過ぎ、偉い人が多過ぎる。それが災いしてか結局何時も全てが抽象論ばかりになってしまう。現場を見て意見を吸い上げて具体的に何かをしようと言ったことが難しい組織になってしまっているように感じる。

（地銀の将来は？）

一言で言えば地銀は動きが鈍い。新しいことをやるのが難しいのは分かっているが、今すぐやるべきことである支店の統廃合でも中期計画などに入っていて、今年どこを統廃合しようと言った答えが返ってこない。全てが遅い。
地銀同士の統合は、全く何ら問題解決にならない。時間稼ぎにしかならない。
株主配当ばかりを経営者は気にしていて、せっかくの虎の子である有価証券を売却して捻出した利益を新しい業務や地域にその利益を回そうという意識がない。他行横並びの配当の有り無しといった評判ばかりを気にしている。
これでは上場している意味があるのか？と感じる銀行も多い。今回の東証改革（一部上場企業の上場基準の変更）はそういった銀行の姿勢を変えていく一つになるかもしれない。
まずは、兎に角、自ら一歩を踏み出すべきだ。

（世界から見た邦銀の強みは？）

・ ・・・・（しばし無言）、アジアに近いということか・・・・アジアに出て行きやすいということか・・・。

(中国・アジアは？)

私はこの約1年で４回訪問したが、中国はもう立派な経済大国になったのに、行く度に偉い方がたくさん出て来て、兎に角熱心に質問をしてくる。「日本はどうやって不動産バブルを抑えたのか？その方法を教えて欲しい」と何度も聞かれたので「いやいや、我々は、それに失敗した。」と答えても予定を何時間もオーバーして質問してくる熱意と意欲が凄い。

以上、超訳です。その他、フィンテックやブロックチェーン、庁内の組織に関する言及もございましたが、フィンテックやブロックチェーンについては庁内でもチームを作り研究中し情報を共有しているが、まだどうなるか分からないものだとの事でした。

 長谷川不動産経済社

新刊「厳しい時代を生き抜くための逆張り的投資術」
https://goo.gl/gRBpC4

私の得意エリアは東京と地方

毎月１回程度は地方に出張で参ります。講演を依頼される場合もありますし、時には地方の依頼者、相談者に直接お会いしに、そして不動産の現地調査に参ります。

 私は、其の度に新幹線や飛行機は使わず、出来るだけ車で参りようにしています。

例えば九州の都市まで出張する場合、まずは神戸か大阪に泊まり、次に広島や倉敷に宿泊し、そして３日目に九州に入ります。

神戸

以前は車中泊して24時間で全国何処へでも行ったこともございましたが、正直今では身体がきつくなりました。

結果、目的地に行く為に長い道中となるのですが、ほぼ４７都道府県、つまり全国津々浦々を見ることができました。

それも新幹線の車窓や空から見たのではなく、車で国道や県道、海岸線や山道を走り細部をこの肉眼で見て参りました。

私のような不動産に関わるコンサルタントにとってはこのことは非常大きな意味を持ちます。

特に東京生まれの東京育ちの自分にとっては。

 不動産市況や経済市況に言及するにしても、東京での話しだけは説得力に欠けます。

地方と東京圏両方に言及すべきですし、日本全体として総合的な話しをする必要がある時もございます。

何より、東京周辺の市街地と地方都市の様相が酷使してきたことがやはり重要だと感じます。

 勤め人時代の担当エリアは都心のど真ん中でした。

「開発事業本部ビル開発部」なるところに所属していましたので、担当不動産物件も、赤坂、青山、目黒、新宿その他中央区がメインでした。

その後マンション事業の部署に移動しましたがそれでもやはり東京周辺部です。

 現在の不動産コンサルティングの対象が関西や中部、中国、九州を含め全国に渡りますので、勤め人時代の経験だけでは到底語るに値しませんでした。

 遠方に車で行くことはなかなか大変な時もございますが、この肉眼で見、直接自分の耳で聞いた情報はやはり貴重なものです。

現在では「不動産の得意エリアはどこです？」と聞かれても

おかげで「東京圏及び地方の不動産です。」と自信をもって言えるようになりました。

長い時間がかかりましたが、それだけ日本は狭いようで広いということだと思います。

 長谷川不動産経済社

新刊「厳しい時代を生き抜くための逆張り的投資術」
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「売上トップ」のタクシー運転手に学んだビジネスで本当に大切なこと

営業の基本はやはり人と会うことです。

多くの人と会えば、その中に数人、

「気が合う人」

「尊敬できる人」

「自分より優れた人」

と出会えます。

そういった方々と長いお付き合いをする。

それが全ての基本だと思います。

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新刊「厳しい時代を生き抜くための逆張り的投資術」
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