新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

「めいいっぱいの家を買わないことのススメ」

 2007年から2008年にかけて起こったリーマンショックは、元はと言えば米国において信用力が不足している人々に過大な住宅ローンを組ませてことが端を発しています。

その彼らの組んだ住宅ローンを債権化しミックスし、その証券化商品を世界中の機関投資家が高利回り債権として購入しました。

その後、多くの債務者(=住宅購入者)が次々と破綻した事により、世界金融恐慌とまで言われる自体に至りました。実は、今、日本版サブプライムローン破綻が将来起こるのではないかと密かに不動産業界ではささやかれています。

つまり現在の新築マンションをはじめとする住宅購入者は、業界の人間が危惧する程「自分が買えるいっぱいいっぱいの高い物件」を購入している方が多いのです。米国でもかつては、住宅ローンの支払いは年収の20%までといった「不文律」と申しますか「常識」ありました。これを遥かにオーバーして貸し出したのがサブプライムローンであったわけです。日本でもこの20%を遥かに超えるローンを組んで家を買う方がアベノミミクス以降の金利低下+不動産価格上昇の局面において増加しています。

 さらには夫婦共稼ぎに場合には、共有で最大限にローンを組み、なおかつ変動金利で購入することで勤め人でありながら「億」を超える不動産を購入する方も少なくありません。どうやらこういった「めいいっぱいの買い物」を将来の「リスク」と捉えられていないようなのです。

つまり夫婦どちらかが(又は両者が)失職するかもしれないリスク、又は金利が上昇するリスク、子供の教育費等々の他の出費が嵩み住宅ローンを払うことができなくなるリスク等々です。

知人の銀行の支店長曰く、この第3番目の理由で住宅ローンの支払いが遅延するケースが実際に増えているそうです。

 家を買う場合の基本としてやはり、まずは「めいいっぱい買わない」、「ローンの支払い年収に20%(又は25%)までに抑える」、「固定金利で買う」この三つは最低限おさることは大きなリスクの軽減になります。

 そのためにの具体的な手法として、例えばですが、、、、近年人気かつ高騰しているタワーマンション購入におけるご提案ですが、価格が低廉な低層階を敢えて選ぶのです。3階の住戸でも45階の住戸でもエントランスホールも同じですし、来客用のゲストルームやジム等々様々な豪華で便利な共用部分は同じように利用できます。一方販売価格は驚く程異なります。

 

最後に「単身者の住宅の購入」について重要なポイントを。単身の方が家を購入する場合、まずは将来のことを踏まえ、(ご結婚することもあるでしょうから)売りやすく、そして貸しやすい物件を選択する必要があります。これは新築でも中古でも同じです。その為には広さを税制等のメリットを鑑み50㎡(登記簿面積)以上とすること、次に駅から近い物件であること。駅から徒歩3分以内である必要はありませんが、徒歩15分といった距離やバス便といった物件は、将来貸す場合においても売却する場合においても非常に不利ですので避けた方が無難でしょう。

どちらにしても家は高い買い物であるのは間違いありません。

そして何十年ものローンを組んで買うということはそれなりの「リスク」を背負うことになるのです。

そのリスクを出来るだけ最小限にすることが将来何が起きても「私」や「家庭」が破綻しない為に一番重要なことです。

 

 長谷川不動産経済社

 

 令和版 家を買いたくなったら

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前回2011年に改訂版を出さして頂いてから、約8年ぶりの大改訂です。

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