新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

家賃3割引アパートの衝撃

有効利用はどんなものを建てても何でも成功した時代は終わりました。
人口減少、地域による不動産の2極化が今後ますます進む現在、将来の賃料予測を間違えたマンション計画では、5年・10年後破綻するケースも出て来るでしょう。
昨今の「家賃3割OFF」等のTVCMでも宣伝を見ても本来建ててはいけない所にアパートを無理して建てたのか?しかし、それに後で気が付いても正に後の祭りです。

まずは、基本的な以下のことに留意して下さい。

  • 「何も建てないで、駐車場等で利用する」ことが、所有者にとって、最も適切な「有効利用」である時もある。

土地所有者の総合的な資産内容(現在の預金、借り入れ)、各土地の立地条件、
相続対策上の観点等々から総合的に判断する必要があります。何も行わずに、(近い将来の現金化や、資産の組み換えのため)駐車場にしておくことがベストな選択ということもあるのです。
また、地域によっては、近い将来、価格が0円になるまでに売却し、都心の収益物件と買え換えることが一番良い選択であるということもあります。

  • 各企業は、「自分の商品」を売るのが仕事。何が最適か?それが肝心

金融機関はお金を借りて貰うのが仕事(=自分の取引先に何か建てさせて、かつ建築資金を借りて貰う)。ハウスメーカーは自分の商品を建ててもらうのが仕事。
大手ゼネコンは高級マンションを建てて貰うのが仕事。地元工務店は.......。
各々が自社の商品を勧めるのは当然のことです。

土地は立地により不適切なプラン、大きさ、間取り、駐車場台数等々・・・を建ては、有効利用も失敗に終ります。
最近ではマンションでもアパートでも空室率が軒並み上昇しています。
最適な利用は何か、どんなプランで何を建て(又は何も建てないで)、どのように運営すれば安全か。
基本は、自分が借りる立場でもう一度、立地、環境、プラン、間取りを確認してみましょう。
「自分が住みたい物件か?」
「息子や孫を住まわせたい物件か?」
この問いに、仮にNoであるならば、事業を行うのは止めた方が良いと言えます。

  • 「相続対策」といって、やたらに建築資金を「借り入れ」に頼るのは危険。

過去に相続対策に失敗し、破産してしまった資産家がいかに多いことでしょうか。
無理な借り入れ依存体質、高めの賃料収入に頼りきった事業計画は今後の市況を考えると大変危険です。
レバレッジの効かせ過ぎで破綻した投資銀行と理屈は全く同じです。)
バブル期の前後からこれまで、無理な借入で失敗し、競売にかけられているビルマンション等が無数にあることを忘れてはいけません。
資産の有効活用(アパート大家業、貸しビル事業)も、通常の会社経営と同じです。
過度な借り入れ依存体質は経営の弱体化を招きます。

  • 何を調査し判断し事業を進めるべきか?

1)周辺エリアの賃貸市場の需給バランス→周辺では、供給過多になっていないか?
2)プランが周辺エリアに適したものか?→既に供給が多いプランを計画していないか?
3)5年後、10年後も市場はどうなっているか?→将来の空室が出る可能性がないのか?
自ら地元の賃貸需要を調べるために、仮想借主として不動産業者を周って需給の状況を確かめてみて下さい。

どちらにしても、土地所有者の側に立って、土地所有者サイドの利益とリスクを最優先に考え事業を判断することができる第3者に、アドバイスを受けられることもお勧め致します。
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