ここ最近の講演・セミナー実績

近年は、「老後の資産防衛」や「老後と不動産と家」といった傾向の題にてNPOや公益法人、自治体からの講演・セミナーのご依頼が増えて参りました。

この国が抱える超高齢化という大きな時代の変化を象徴しているのだと思います。
私自身が親の介護を通じて親の資産をどのように防衛したのか、その実体験を交えてお話しさせて頂いております。

また、これまで同様にハウスメーカー様からは資産家のお客様向けや取引先である協力業者様向けの親睦会等でも講演させて頂いております。
全国的に空室の問題が徐々に大きな問題になって参りましたので、これも全国各地の事例をこの目で見て回った経験から、具体的な成功事例と相続対策事例をお話しさせて頂いております。
賃貸業においても誰もが成功する時代は過ぎ、やはり「工夫する者」、「知恵を絞る者」が生き残るという過渡期にあるかと存じます。

更には、大家さん（投資家さん）同士の勉強会グループ等から「老朽化アパートの建て替え」や「家賃滞納者に対する対応、立ち退き交渉の手法」についての勉強会でのセミナー依頼も増えて参りました。
特に「家賃滞納問題」は、高度経済成長期から数十年経過し（全体的には）経済的に厳しい時代がやってきている事象の一例だと感じます。

以下直近の主な民間企業主催の講演内容とその主催者を掲載します。

ご講演のご依頼はこちらをご参照下さい。
http://www.hasekei.jp/lecture/index.html

2018/05/20
日本経営ウィル税理士法人様主催の
大阪不動産賃貸業協同組合様総会記念講演として
「日本の不動産市況〜現状とその未来、全国大家さん事例まで」
と題し講演

2018/04/27
日経CNBC様主催の2018年不動産投資セミナー特別講演
「不動産市況の変遷と投資戦略について」
と題し講演

2018/03/24
大和ハウス工業戸田・西川口支店様のセミナーにて
「生き残る賃貸住宅経営とは？」
と題し講演

2017/12/12
大和ハウス工業埼玉支社様・埼玉りそな銀行様のセミナーにて
「失敗しない不動産投資〜生き残る賃貸住宅経営とは？」
と題し講演

2017/10/13
大和ハウス工業埼玉支社様・埼玉りそな銀行様のセミナーにて
「失敗しない不動産投資〜生き残る賃貸住宅経営とは？」
と題し講演

2017/09/11
大和ハウス工業豊橋支店様のセミナーにて
「現在の不動産市況と業界の未来〜賃貸業の生き残り戦略〜」
と題し講演

2017/08/20
住友不動産様のセミナーにて
「世界経済から見た日本の不動産のゆくえ」
と題し講演

2017/06/24
大和ハウス工業（豊橋店）様の賃貸住宅経営セミナーにて
「生き残り、賃貸住宅マンション経営」
と題し講演

長谷川不動産経済社

赤坂界隈のお年寄り、ビットコインを語る

私がよく利用させて頂く赤坂のカフェ（モリバコーヒー）は、地元のシルバー世代の方々の溜まり場でもあります。

先日、私がそこでコーヒーを飲んでいると４名の女性達（おおよそ70歳から80歳）が店に入ってきました。
「ちょっとこれから、声が大きくて、うるさくするけどごめんなさい！」
と皆さんが、私の隣りのテーブルに着席しました。

そして、賑やかな会話が始まりました。
まずは、年明けどこの神社にお参りしたのか、という話題からスタートしました。
「私は、地元の日枝神社だけでなく、とにかくたくさんお参りしたわ・・・」
「ダメよ、そんなに色々な神社にお参りしたら・・・」

話題はすぐに変わり、「朝起きたら太陽を拝むかどうか」で議論はだんだんと白熱してきました。
「私の家は建設業だから、やはり朝は、まず神棚に手を合わせるわよ・・」
「私の家では、太陽を拝むのが最初よ、次に仏壇よ・・・」
皆さんのご意見は見事にバラバラです。

次に、話はガラッと変わって、ある女性が

「あのビットコインというのは何なの？」と。

するともう一人の女性が
「あれは国がやっているものじゃないから信頼出来ないんじゃない」
と。

（仮装通貨もついにこの年代の方々の話題にのぼるようになったかと。）

するとまたもう一人の女性が
「私達はもういい歳で、皆それぞれ十分に幸せに暮らしているのだから、そういったものは必要ないんじゃない？」
更にもう一人の女性が

「そうよそうよ、みんな、今は十分に健康なんだから、もうそんな薬はいらないわよ！」

「そうよね、いらないわよね」と。

（薬？）

しかし、確かに既に十分満たされている方々には必要のないものであるのは確かかもしれません。

逆に言えば、昨今の若者達の多くが興味も持ったことはさもありなんと。
彼らにとっては、去年からの数ヶ月、気持ちよく酔うことができた「薬」のようなものでもあったかもしれません。
何より多くの人が夢を感じたと思います。（いや、今もですかね。）

果たして、仮想通貨は今後どうなっていくのでしょうか。
死者をも出す「劇薬」になるか、皆を幻惑し続ける「LSD」となるのか、それとも「驚くべき新薬」になるか、私にも到底分かりません。

しかし、私は、自分の肉眼でこの顛末を凝視し続けていきたいと考えています。

私は、世間を含め皆が皆「これは駄目だ」、「これは怪しい」といった発言を聞けば聞くほど何故か逆に興味をもってしまうのです。
そして実際に手に触れてみたくなってしまうのです。

私もまだ若いのでしょうか。

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江戸時代から続く大資産家の驚くべき家訓

私は、これまで個人的興味から商家に伝わる家訓を意識的に集めてきました。
理由は、自らのビジネスや投資行為に直接的に役立つからです。

今回、弊社の取引先企業の顧問弁護士T先生から教えて頂いた、ある資産家の家に伝わる家訓をご紹介させて頂きます。

その家は、江戸時代から続く庄屋さんであり、元来広大な土地（貸家、底地含む）を所有していました。

場所も東京の中心部からそれほど遠い距離ではなく、現在ではいわゆる高級住宅地の部類に入る地域に約1万坪の土地を所有されていました。
かつては庄屋でしたが、現代においては、その所有する不動産を活用し賃貸業を行っていました。

この江戸時代から続く大資産家の家に伝わる家訓が、なんと
「一生遊べ」
だと言うのです。

通常、特に船場の大阪商人や京都商人の家に伝わる家訓には「質素・倹約」または「始末」と言ったものが数多く見受けられますが、
「一生遊べ」
なる家訓は、いったいなんなのだ？？と聞いた瞬間には全く真意が分かりませんでした。

実際、現在の当主は、成人してからその家訓を守り遊び続けたそうです。
「毎日、母親が私に二百万円を渡してくれ、そのお金をもって毎晩街に繰り出した」
と。
銀座や吉原に散々通ったそうです。

ある時、母親に
「一体、自分は年間どれぐらい使えるのか？」
ときいてみたそうです。
すると母親からは
「7億円なら」
と言う答えが返ってきたと。

ところが、毎晩毎晩二百万円という金額は、到底使い切れなかったと言うのです。
ホステスも含め取り巻き連中に現金を配れば早いのでしょうが、あまりにも多額の現金を配ると
「あの人は頭がおかしいじゃないのか？？」
と陰口を叩かれると言うのです。

そして、毎夜毎夜この散財？を何年も続けていて、結局最後にはどうなったかと言うと
「疲れた」
と言うことになったそうです。
正に
「遊び疲れ果てた」
と。

さて、そこでこの方は次に何をしたでしょうか？
寄付行為でしょうか？慈善事業でしょうか？

答えは
「ビジネス（事業）を始めた」
です。

事業というものはある意味怖いもので、こういった資産家の方の事業には銀行は積極的に融資します。
おそらく様々なビジネスの話しが持ち込まれた事でしょう。

実際始めたビジネスも最初は数億円規模の事業だったものが、数十億、数百億と、あっという間に拡大していったそうです。

そして・・・・・

結果、「事業の失敗」です。

担保として差し入れていた不動産は全て借入金返済の為に売り払ったそうです。

元々この資産家の年間収支は、税引後の純利益で８億円はあったようです。
よって、毎日遊び続けて、年間7億円使ってしまっても、キャッシュ・フロー上は黒字で、資産は目減りしなかったのです。

そこで
「一生遊べ」
だった訳です。

「事業」というものはこの「家」にとって「余計な事」であり、正に「大きなリスク」だったのです。

「余計な事（＝ビジネス）」などしないで、家作が生み出すキャッシュ・フロー以内で遊び続けてくれた方が先祖代々の資産は守れたという事なのです。

我々一般の人間がこの家訓から学べることは、何でしょうか？
私なりに意訳するとすれば、それは、ビジネスや投資において「余計なことはするべきでない」ということではないでしょうか。

現在、本業とは別の副業を行うことが流行っているようですが、副業をすることで、仮に本業も含めての大赤字に転落するようなことや、または、本来の投資の範疇を超えて「余計な投資」をすることでかえって大損を被ることは、一般的にも多々あることです。

しかし、「一生遊べ」なる家訓、これはなかなか他にはないものだと感じ入った次第です。
ある意味、関西には決してない、実に江戸的というか東京的な家訓？であるとも感じました。

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今こそ根本的な資産の見直しが必要な時期

私が子供の頃は「山をもっている」という事は「相当な資産」をもっているといった雰囲気がありました。

近年、「山を売りたいのだけれど」又は「山を買わないか」という相談が時々持ち込まれますが、正直価格を付けようがないのです。

「山」に関して言えば、どの地方にも現金をそれなりに多くもっている資産家がいる訳ですので、そういった地元の方が買わないものを誰が買うのかと言えば、結局誰も買わないということになってしまいます。
製材することにより価格の付く山林（樹木）のみを買う製材業者は存在しますが、山そのものを買う事はまずありません。

それと同じように今や価格が付かない、売れない土地や不動産が地方に行くと多く見受けられます。
地方のロードサイドには「売地」看板がよくたっていますが、3年前、5年前から看板が立ったままの土地がたくさんあります。

ある旧別荘地では「売地」ではなく「土地、差し上げます」といった看板も存在します。
土地所有者が毎年の固定資産税を払うぐらいなら一層タダで差し上げましょうという事です。

実は、私も親から相続した土地が、売るに売れず、自治体に「無料で引き取ってもらえないか」と正式に申し入れたことがありました。
役所の回答は「No」であり、理由は「固定資産税を払い続けて頂くのが町としてベストだから」ということでした。

これから、就労人口が急激に減っていく日本において、こういった事例は極端なものではなくなっていくと思われます。

将来、所有者にとって利用価値がない不動産であれば、「まだ売れる時に現金化しておく」ことが最良の選択となるケースが今後は益々増えて来ると思います。

「売れる時に売っておく」です。

その現金をどうするか、何に再投資するのか、それはまた別の機会に。

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Stay hungryであることの重要性

かつてスティーブジョブズは、招かれた米大学卒業式での名演説の最後に卒業生に向けて
Stay hungry, Stay foolish
という言葉を残しました。
現代この日本においてハングリーであり続けることは、日本人全般においてなかなか難しくなってきました。

先日、元金融機関の代表をされていた方と会食を致しました。
その方曰く、
「先の電通の長時間労働を原因とする自殺事件は悲しい出来事であったけれど、今回このいわゆる電通ショックが契機となり、日本はますます働かない普通以下の国となり、資源も何ももたないこの国は今後衰退していくのではないか」
とおっしゃっていました。

また、数年前から伊集院静さんが、エッセイ等で
「休日に開いている料理屋が（銀座等で）少なくなった、料理人が土日、休日をとったら腕を磨き修行をする時間がない。それ故（銀座の）料理屋の味はどんどん落ちてきている」と。

そんな折、知り合いの方に、中国深センの巨大書店の写真を送って頂きました。
その写真には本屋の中だけでなく本屋の外の至る所に多くの人が座って本を読んでいました。
本屋を中心とした難民キャンプのような光景でした。

その写真を見た時、かつて北京大学では夜11時を回っても図書館や校内で電燈が煌々とついているという話を聞いたことを思い出しました。
多くの学生達が電気代を節約する為に大学に残り深夜まで勉強をしていると。

また、以前見たドキュメンタリー番組では、中国の山岳民族の住む地域にある寮制の学校（といってもボロボロの校舎、宿舎）の日生活が印象的でした。
そのボロボロの学校兼寮には、山岳民族の秀才が集められ、寮生活をしながらより上の学校への進学を目指しているのですが、日本で言えば小中学生程度の年齢の子供が夜も明ける前、まだ暗い内から、屋外の外灯の下で立ったまま勉強をしているのでした。

かつての日本にもこんな時代が確かにあったと。
少なくとも私の親の世代、つまり日本の高度経済成長を担った世代には同じ様なハングリー精神があったと。

出張でよく行く地方の小学校には今も二宮尊徳の銅像がある学校をよく見かけます。

私にもこの銅像のような顔をしていた時代があったような気がします。
やはり、どうにかこうにかstay hungry でいる様にしないといけないと、最近思いました。
働いて本を読んで人に会って、そして働いて本を読んで・・・これを繰り返していくしかないと。
この銅像に出会った早朝に直感的にそう感じました。

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資産家に共通する行動パターン

今回、弊社のお客様でいわゆる資産家と呼ばれる方々の「行動パターン」について、これまでのお付き合いを通して感じたことを考察していきたいと存じます。
まずは彼ら彼女らは何故ゆえに資産家なのかという点に関して、弊社のお客様においてはおおよそ３つのパターンに分類できます。

1. 上場企業のオーナー又はその親族の方々
2. かつて会社を経営していたが、ある時期に本業は譲渡し（又は廃業し）、残った資産を管理するといった過去において不動産賃貸業に転業したケース
3. 現在会社や病院等を経営しながら賃貸業を行っているケース

となります。それぞれのバックグラウンドは大きく異なるが、こういった方々には共通点が存在します。

• 普段の生活は至って質素

例えば、先方の家や事務所ではなく外で打ち合わせ、ということもあるですが、私がホテルのカフェテリア等にお誘いすると、どの方も「もったいない。スタバかどこかに行きましょう」とおっしゃる。

以前、大阪商人、京都商人、江戸商人の家訓を研究したことがあったが、どの家の家訓にも共通しているのが「質素、倹約、始末」という点でした。お付き合いを通じてこのことを思い出す機会がよくあります。

しかしながら何もかも質素かと言えば、自宅、別荘、車、趣味（旅行、収集等）におけるお金の掛け方はそれぞれだが、それはやはり庶民レベルとは若干異なるかもしれません（が、その程度もよく世間で言われている程の乖離はないと感じます。）
一方、子弟の「教育」には大きな投資をしていると感じます。
「教育」に対する費用対効果が実は一番大きいことを知っているからだと思われます。

• それぞれの専門家を抱えている

代々引き継がれている場合が多いのですが、お抱えの税理士、弁護士等顧問の先生がしっかり存在する。
不動産に関連した打ち合わせの時、やはり伺っているとどの先生も数十年のお付き合いというケースが多い。

• 金融機関もメイン銀行が存在しかつ長い付き合いをしている

資産家の方が皆さん、メインの銀行が都市銀行であるかと言えば、実はそうとも限らない。
弊社の顧問先は信用金庫や地方銀行をメインとしているケースが意外に多い。

例えば、不動産に投資するような場合、まずは長いお付き合いのメインである銀行に打診しているケースが殆どだ。
弊社にも毎週のように銀行からの融資紹介のお願いが来るが、なかなかこの関係に中に入っていくのは難しいのではないかと感じる。
金利の低さだけではなく、本当に困っている時に傘を貸してくれるのはどこの銀行か？ということをよくよく見ていると感じる。
ブラックスワンが現われた時、つまり非常時にどこが助けてくれるのかを。

• 投資行動の共通点

資産家の方の投資行動の共通点は「じっくり待てる」ということではないでしょうか。
もう十分に資産がある故、無理に投資する必要がないと言えば無いのである。
資産を分散させる為に投資するなり、資産を守る為に不動産の買い替えを行う、又は相続税対策で投資を行うといったケースが多い故か「まあ、良い案件があれば、ご紹介下さい。それより空室を埋めないと・・・何か良い案はないかな」といった感じである。
しかし、「これは投資適格だ！」と判断された時の行動はそれ相当に早いと言えるでしょう。
つまり決断すべき時の決断力はしっかりおもちになられている。
その熟慮考慮した後の素早い決断力がある故に家業が今まで続いているのだと感じます。

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アパート・マンション建設にも逆張りの発想を

先日、12年前に土地の有効活用においてコンサルティングを行ったお客様が再来訪して下さいました。

当時のご相談内容は、お客様のご両親共に老人ホームへ入っている状況にあり、その毎月の費用が大きく、両親の貯金を取り崩している状況でした。それをどうにか賃料収入を得て持ち出しを減らしたいと。

結果として、埼玉県にお父様が以前より買ってあった土地にアパートを建て、その賃料で老人ホームの毎月の費用を賄うという計画をたてました。

私は、その地域性（不人気エリア）故、将来の需給バランンスの崩れを鑑み、間取り、配置、規模等々を助言させて頂きまました。

そして、そのアパートが12年間、空室無し、家賃値下がり無しの結果だとのことでした。
（実は、私もこの結果には驚きまました。駅５分の物件ですが不人気な沿線でしたので・・・）

周りの物件は空室が非常に目立つ中で大健闘？となりました。

当時の経緯を知らない若手の（当該アパートを施工をした）ハウスメーカーの（現在の）担当者が「誰がこのプランにしようとしたのですか？コンサルを入れたのですか？」と質問してくるそうです（笑）。

私の当時のコンサルティングは単純でして、「逆張り」です。
周辺の他の地主さんが建てないものを、競合の少ないものを建てただけなのです。
（後は、余計なものは削りに削りました。）
12年前アパート竣工後も、私の予想に反して周りでは、同じようなものばかりが建ち続け、結果として当該アパートの優位性が保たれてきたようです。
要は周りの敵失でこちらが自然と助けられたとも言えるのですが・・・。

同エリアにおいて、各建設会社は（私とは異なる）12年前と同じような通常？のプランを提案し同じようなアパートやマンションが建ち続けているようです。

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