新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

中古マンション購入時のチェックポイント

最近、弊社お客様でも中古マンションに対する調査依頼が
増加しています。
姉歯事件以来のマンションに対する不安は、増しているよう
です。
特に築年数の古いマンションは、価格的に魅力ですが、
安い分幾つかの問題を抱えているものです。
(人間も歳を取れば色々がたかくるものです。)
さて今回は、簡単な中古マンションのチェックポイント
をお伝えします。

  • 大規模修繕計画をチェック

仲介業者さんに購入予定のマンションの大規模修繕計画について必ず聞きましょう。
現在の新築マンションには新築後25年から30年に渡る大規模修繕計画が当初より計画されて長期に渡る修繕費用が見積もられています。特に築年数の古い中古マンションの場合大規模修繕計画が販売当初無かったものがほとんどです。
建物の品質を長年維持していくためには、約10年から15年ごとの大規模な修繕工事が必要になります。当然中古マンションを購入する時点でこの計画の有る無し、また計画通り実施されてきたか、充分な修繕が行われてきたか(又は今後行われる予定か)をチェックする必要があります。

積立金が恒常的に足りず老朽化を防ぐための工事を適時できない可能性があります。

  • 将来建て替え可能なマンションかチェック

中古マンションの中には現在の法令や行政の指導に照らし合わせると、同じ規模の建物が建てられないマンションがあります。日陰規制や高度斜線、敷地内駐車状の付置義務等々、以前は規制が無かったものが多々あるからです。このような場合、建て替え後の住宅の面積が現在の法規制で建てた場合、3分の2程度になってしまうということもあります。
敷地内に駐車場が無い、又は極端に台数が少ないマンション、周辺の最近建てられた建築物に比べて極端に階数の高いマンションは注意が必要です。
仲介業者さんや各自治体の建築指導課等に必ず確認してみましょう。

その他、併せて下記のことを事前に確認しましょう。

  • 耐震診断を実施しているか?その結果として耐震補強工事を行っているか?
  • 給排水管、ガス管は、コンクリートに埋められてしまって交換不可か?
  • 給配水管、ガス管の漏れの事例は年間何件ぐらいかるか?

専有部分は、リニューアル工事をすれば、幾らでも綺麗になります。
しかし、実は、共用部分に購入者は目を向けなければなりません。
何故ならば、共用部分の工事は自分だけはできませんし、やるにし
ても通常多額の費用が発生するものです。

どうせ買うなら、安くて「本当に価値のある良い物件」を選んで
下さい。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)