新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

全てがサブ・プライムローンの影響ではない。

本日も、不動産会社の株が相当急激に下がっていますね。
年初からの下落率は、20%どころか30%を超えている銘柄もあります。
去年の秋ぐらいから徐々に下げていますが、
これらの原因は何でしょうか?
決算を発表した不動産ファンド(不動産流動化企業)の株が特に
下がり方が厳しいですが、
日経では、「サブ・プライムローンの影響で」という記事を
よく見掛けます。
このコメントが、正式な決算発表に書かれているのでれば
これは、株主を欺くコメントですね。
不動産ファンドのいわゆる不動産流動化事業とは、何でしょうか?
簡潔に言えば、「不動産転売ビジネス」です。
土地やビルを安く買って高く売る。
当然ながら、古いビルをリニューアルして「付加価値を付けて」
ということにノウハウめいたものがありそうですが、
実は、そこに何か特別な特許や技術があるわけでは
元々ありません。
そんなノウハウは、元来ゼネコンならどこでももっています。
つまり、いかに安く買って、高く売るかとう点がビジネスの要諦で
あったのです。
これをカッコ良く言えば、「不動産流動化事業」ということに
なります。
この事業は、マンション事業等に比べれば利益率が高く、
よって、株価も、マンションデベロッパーより高い評価を
得てきました。
そして、現在どうなっているかと言えば、この安いと思って買った
不動産の転売が計画通りに行かなくなってきているということです。
いわゆる「高値掴み」ですね。
株式のマーケットは、6ヶ月程度先を先読みして動くと言われますが、
やはり、今後の不動産流動化ビジネスは、一部の決算数字の悪化を
もって、相当厳しいものになるとマーケット関係者はやっと分かって
きたということです。
今年は、上場企業の中で破綻、もしくは、救済的合併ということ起こ
りえると思います。
しかし、ある意味、高値止まりしていた、不動産が安く買える時期が
やってきたとも言えます。
実際既に、都心でも去年より相当価格が落ちて、面白い物件が出て
きました。
現金がある方は、ファインナンスを受けられる方は、これから大きな
チャンスですね。羨ましい限りです(笑)。
不動産会社の株価も、中には、本来の企業価値より下がった会社が
多く出てきました。
こちらも投資対象として、玉石混合の中から、「玉」を探して、
相当割安な時期に買う千歳一遇のチャンスが訪れてきました。
不動産会社は、押なべて全ての銘柄が下がっていますが、
不動産会社といっても様々な企業がありますから・・・。
ぜひ、「玉」の企業、物件を探す努力をしてみてください。
皆が絶望に喘いでいる時こそが、本当の投資のチャンス
かもしれません。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)