新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

リート投資と不動産投資

先日2月22日の個人投資家向けセミナーは盛況の内に終了いたしました。

ご参加頂いた皆様ありがとうございました。(遠くは山形からご参加頂いた方もいらっしゃいました。感謝です。)

さて、当日セミナーの中で
「なかなかよい投資物件が見つからない間は、リート(不動産投資信託)へ投資するという考えはどうでしょうか?」
とったご質問を頂きました。

確かに、「これは良い」と思われる魅力的な投資物件は、1年間探し続けて数件だと思われます。

その間当然ながら現金を寝かせることになるのでその場合の一つの選択ということでのご質問でした。

私自身、優良であるとジャッジしていたリート数銘柄が、一昨年のサブプライム金融危機以降に本来の価値からすると「明らかに安くなった」と判断した時期に数回に分けて投資しました。

アセット・アロケーション的にも、高い配当を実現できていることにおいても今の所結果には満足しています。

リートのメリットは、(当たり前ですが)東証等のマーケットが開いている間は何時でも好きな銘柄を買えるということです。

実物不動産への投資チャンス(というかご縁)がなかなか巡って来ない時は、リートへの中期的な投資も考慮に入れても良いと思います。

もちろん、リート自体も玉石混合でありますし、高い時に買ったしまった場合、常に含み損を抱えてしまうといったリスクは当然ございます。

しかし、実物不動産投資とリートへの投資の共通点も数多くありますので、なかなか良い物件に出会えない投資家においては「リートも一考の価値有り」だと思います。

本来、配当利回りが「実物不動産への期待利回り」程に高い場合は、何も「何が何でも実物不動産へ投資する」必要もない訳ですから。
流動性はリートの方が格段に高い訳ですからね)

***

但し、先日のご質問時にもお答えしたのですが、現金をもった方が実物不動産ではなく、リートへ投資した場合、金利上昇のリスク抱えることになることです。
それは、多くのリートの資産において約40%から50%程度は借入であり、それも約1%台という個人投資家からすれば夢のような超低金利で資金を引っ張っています。

よって、今後長期金利が上昇した場合、利払い金額が急上昇し、その分配当金が急激に低下していく可能性が高いのです。

「自分は借入なく現金で投資しているのに・・・・・・金利上昇リスクを負わないといけないのか・・・・」といったことになる可能性もありますとお伝えしました。
よって、当然ながら長期金利の先行きは要ウォッチとなります。

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PS.1
当時のセミナーは約1時間30分でしたが、個人的には3時間ぐらいほしかったです。
会場の関係でやむなくの時間制限でしたが・・・・。
短い時間に多くのことをお話ししようと何時もより「予備校の講義」的になってしまいました(笑)。

今後は、もっと各論に絞って開催することも考えていこうと思います。



PS.2
また、この2月に入って銀行系の不動産会社を回っています。
いわゆる「任意売却物件」を求めてですが、なかなか「思い切った損切り」物件が出てきません。

3月末に集中して物件が出てくるかと昨年から密かに期待していたのですが・・。
「取り敢えずリファインナンスして様子を見ましょう」ということです。
しかし、これは一時的なものでやはりまだまだ都心の更地は殆ど動いておりません。

まあ、じっくり情報収集活動にも精を出そうと思います。


個人投資家の皆様も焦らずじっくりいきましょう!

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