新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産の大底は何時か?

株式市場では、企業の株価は6ヶ月先から1年先の業績を
織り込んで変動すると言われています。
ここのところの不動産会社の株価下落は激しく、
まだまだ底が見えない状況です。
マンションデベロッパー、戸建て業者、不動産ファンド
例外なくどの企業の株価も下げています。
PBRで1倍割れの企業がずらりです。
1倍割れということは、企業の解散価値よりも
時価総額が下ということです・・・。
PERも5倍前後と他の業種から比べても業界全体が
相当評価が低いのが現状です。
私見ですが、これらの数値は、現状及び6ヶ月先
1年先をよく織り込んでいる数値だと思います。
(中には、売られ過ぎの企業もありますが)
本日、弊社のお客様が、都心部のいわゆる億
ション物件の資料をもって来社されました。
購入前提でのアドバイスを受けにいらっしゃいました。
立地、環境、及び価格表を見て感じたことは、
「これでは、売れない」ということです。
郊外のマンションでは、周辺に類似物件が
多くありますので、相対的に高く出せば当然売れず、
既に同じエリアでの値下げ競争が始まっています。
しかし、都心部では、周辺に比較できる物件が少ない
ケースが多いですので、
幾らが適正な価格であるかは、単純には分かりません。
年明け以降に販売開始された物件は、
建築基準法が厳格化されたため、申請事体は
平成19年春ごろだったと思われます。
よって、土地を購入したのは、正に去年の今頃と
思われます。
つまり、一番高い時の用地仕入れです。
当時の「新・新価格」とやらで組まれた販売
価格で、現在販売されている物件がまだまだ
沢山あります。
「都心だから取り敢えず、そのまま出してみよう。」
「上手く行けば売れるかもしれない。」
単純に言えばこういうことだと思います。
都心部でも、不動産業者(不動産ファンド)間の
取引では、既に取引価格が去年の夏以降下がり続けて
います。
プロは(業界の人間は)都心と言えども、既に
相場は崩れていることは皆が実感しています。
しかし、一般消費者や投資家は、その辺の
情報がまだまだ伝わっていなようです。
それでも、弊社に依頼に来るお客様は、皆さん賢明
でして、お客様に代わって不動産調査した結果を
報告しても、
「実は、私もそう思っていました・・・・」
というケースが多いのです。
ということで、不動産の市況の大底は、
まだ先です。
焦らず、良い物件、つまり、
物件の本来の価値>物件の価格
と出会えるまで慎重に行きましょう。
「バッターボックスに入っても、良い球が来るまで
バットを振らないで、ずっと待ち続ける」という
ゲイツを抜いて米国一の資産家)ウォーレン・バフェット
の投資における金言を実需でも肝に銘じましょう。
これから、本当の買い場がやってくるでしょう。
皆さんに取って良い球が来るかもしれません。
私から見ても既にマーケットには面白い案件が沢山出てきました。
ある意味、面白くなってきました。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)