新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2009年新築分譲マンションの価格動向

マンションの販売価格の相場観が戻ってきたという話を何度かこのブログでしましたが、(私が10年以上前にマンション用地の仕入れをしていた当時に「売れるだろうと思われる、そして実際に売れた」販売価格の相場に戻ってきたと感じたという意味ですが)先日来、デベロッパーの仕入れ担当者やデベロッパーの商品(価格を含め)企画をされているアカデミア・アセット・エージェンシーの岡本さんと話しをしていると私の「これなら売れるのでは」という相場観を更に下回る価格での新物件が出てきそうなのです。
これは仕入れ段階の話しなのでその価格で売るかは疑問ですが(より高く売ることができると判断した場合、デベは当たり前ですが、当初より高い価格設定で売ろうとしますので)、こんな会話をここ数日致しました。
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1)東京都調布市のマンションについてマンションデベロッパーの担当者との会話
担当者「調布で坪単価もう(売値)160@万円での設定ですよ」
長谷川「え〜それは随分な価格ですね。260万円ではなくて?」
担当者「160万円です。」
長谷川「私が買っていたころは、調布の売値は、高い所で@300万円超えで、安いエリアでもせいぜい@240万円でしたが・・・。@200万円以下ですか?160万円ですと・・・24坪でも3800万円ですか・・・・。」
担当者「あまり良い所ではないですが、@160万円設定で契約しました」
長谷川「・・・・・・」
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2)東京都世田谷区のマンションにつて商品企画会社の岡本さんとの会話
岡 本「世田谷でも、もう売値設定@220万円で買った物件がありますよ。」
長谷川「それは○○とかあまりよくない場所ですか?70㎡、21坪で4,600万円ですか?本当ですか?」
岡 本「本当です。○○ではないですが、まあ世田谷の北側の辺りです。」
長谷川「僕の時代では駅から歩けない安い物件で@280万円ぐらいでは出しましたが、ちょっと考えられない設定ですね。環八沿いとかですかね?@220というと総武線の千葉に入った価格、中央線だと立川より西の青梅線沿線の価格と言う感じが・・・・」
岡 本「ともかく〜随分安くなりましたね」
長谷川「ちょっと最近、ミバブル崩壊で売値が下がりかつての自分の相場感が役立つと思っていたのですが、これは想像を超えて厳しいですね。」
岡 本「全くです。」
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上記の土地は2件とも住所は分かりませんし、どうやら、どちらも良い立地ではないようです。また私自身、実際に土地や物件を見た訳ではないのですが、この価格設定は、各エリアのどういった立地でも聞いたことがない価格設定です。ここ数年前に戻った価格設定は当り前ですが、この更なる低価格設定は、前回のバブルが弾けた後のマンション価格が底を打ったと思われる時期より遥かに下回る価格設定と言って良いです。
こういった売買が特殊でないとすると(どうやら特殊ではないようです。)来春、売れ残っている物件の値下げ競争より遥かに下を行く、言うならば「価格破壊マンション」が新たに「新規」に出てくる可能性が出てきたということですね。
何も、買取転売業者のアウトレットマンションを購入しなくっても、新規の分譲マンションの価格自体が今年のアウトレットマンションの価格まで落ちてくることも現実として出てきました。
説明する必要もないですが、「世田谷」も「調布」もマンション事業をする上で非常に人気のあるかつ販売という意味では「実に確実なエリア」(だったの)ですから。そのある意味人気エリアでこれですから・・・・。
私も来年は、また0から相場を感を見直す必要があるようです。凄い販売事例が沢山出てきそうです。
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PS.
弊社に相談があるお客様からも、いったい適正価格は幾らなのか?という質問がよくあるのですが、3年から5年前に戻るという意見から10年以上前に戻るという感じをこの12月ぐらいからもち始め、さらに第一線の現場の声を聞くと、上記のような事例が・・・・・。
来年以降「流石にこれは安いのではなの!!?」という価格で供給され、いや更にそのレベルを下まわって供給される可能性が出てきたのです。
なんかこれは、今年の日本の株価のようである意味怖いですね。
「底が見えない」というのも日本の株価と同じですね・・・。

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