新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産会社向けの不良債権処理はまだまだ2合目

先月(3月)は一時に比べ随分と不動産取引が増えたようです。
東京及びその近郊でのお話しですが、
マンションでは4000万円以下で特に2000万円台、3000万円台の新築、中古マンションの売買が活発だったようです。

新築戸建もやはり5000万円台以下、戸建用土地も4000万円以下が活発に動いたようです。
都心から近いエリアの狭小地に建つ3階建て戸建などが良い例です。

これは、「気持ち的にもう待ちきれない消費者」と「昨年に比べると大きく価格が下がった結果」がやっと結びついた結果ですが、さて今後も持続するのでしょうか。

この価格帯は、消費者が住宅ローンを組んでも「無理なく買える価格帯」です。
高価格帯の都心の高級マンションや戸建はあまり動いていません。
これは、ユニクロやシマムラやマックだけが増収増益であることや、自動車業界で軽自動車だけが健闘していう現象とあまり変わらないのかもしれません。
しかし、経済不況が今後も長引き、更に景気が悪化した場合には、この価格帯も危うくなるかもしれません。

一方、数百坪、数千坪といった開発用地やビル、大型マンション一棟はまったくといってよいほど動いていません。
個人投資家や中小戸建業者が買う1・2億円以下の物件の動きはよいのですが・・・・)
つまり、大型物件の買い手不在です。
特に昨年から今年に破綻した各不動産会社、不動産ファンド等が保有する物件の売却=最終処理はまだまだ進んでいないのが現状です。

よって、不動産マーケットに実際いる者の感触としては、金融機関の不動産業者向けの融資の処理(それが不良債権であるか、その手前であるかは別にして)は、まだ2合目程度ではないかと思います。
東京近県だけでなく地方も含め、膨大な量の投資案件、つまりビル一棟、ビル用地、マンション、マンション用地、リゾートホテル、ショッピングセンター等の処理は殆ど手が付いていない状況です。
金融機関も損切りが出来ないし、同時に購入者も総論いないのが現状です。
いったい今後も誰が買うのでしょうか?買い手が現れてくれるのでしょうか?ちょっと怖いくらいに見等が付きません。
出口戦略が狂った案件の山また山です。

前回のバブル崩壊時には、外資系の投資ファンド投資銀行がバルクでばんばん購入していったことが記憶に新しいですが、当然ながら今回彼らの登場はあまり期待できない訳です。彼らは投資銀行のビジネスモデルを破綻させてしまったのですから。

パシフィック・センチュチュリー等の華僑系の財閥なんかも今回はまだ?出てきませんね。
(今後出てきてほしいものです)
また、少し前まで皆が期待していたオイルマネーも・・・ドバイの開発が止まっているようですから、日本までは投資を振る向けることができないのは当然でしょう。

さて、この事業用不動産に対する買い手不在に解決策はあるのでしょうか?
この点だけを見れば、不動産会社に融資を盛んに行なってきた、外資系金融機関やノンバンクは「売り」ということなのでしょう。
今日は、若干明るい話とまだまだ暗いお話でした。

PS.
鳩山さんが、来年当たりに郵政のかんぽの宿を再度売出し許可したとしても、今度は誰も買い手が付かないなんてことも起こるかもしれませんよ・・・・。
オリックスも今頃「あの契約、破綻してよかった〜」と言っているかもしれません。
これはあくまでも想像ですが(笑)



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