新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

国内金融機関による不動産ファンド組成

個人投資家だけでなく機関投資家も資金の運用先に困っているのだろう。

こんな記事が飛び込んで来た。

 中央三井信託銀行は16日、不動産を対象に投資運用を行う専門子会社を設立した、と発表した。不動産仲介のノウハウを生かし、安定した賃貸収入を見込める物件を取得し、年金基金などの資金運用ニーズを取り込みたい考えだ。一昨年秋の「リーマン・ショック」で冷え込んだ不動産市況が「下げ止まった」との見方が支配的で、不動産ファンドを設立する動きが信託銀行の間で広まっている。

 中央三井信託が設立したのは、「中央三井トラスト・リアルティ」で、16日から業務を開始した。都内のオフィスビルなどの不動産を信託財産としてあずかり、そこから発生する運用利益を証券化して、基金を募る。2010年度前半にもファンドを立ち上げて運用を始め、5年程度で1500億円程度まで運用規模を拡大する計画だ。

 中央三井信託では、新規ファンドの特徴として「短期的な物件売買ではなく、都心のオフィスビルや住宅を投資対象とし、賃料収入による安定利回りの運用を目指す」と説明。リスクの低い運用が好まれる、年金基金などの機関投資家の需要を取り込む考えだ。

年金基金は、リーマン・ショックをきっかけに、運用手段を価格変動の大きな株式から安定資産である国債へと比重を移している。ただ、超低金利政策の長期化で、運用利回りが低いといった課題を抱える。中央三井信託は「比較的運用成績がよい上に安定的な投資ファンドへのニーズが高い」とみている。

 信託銀行の不動産への関心は再び高まっており、住友信託銀行は昨年10月、仏保険最大手のアクサグループとファンド設立で合意。欧州の投資家が強い関心を寄せる、アジアの不動産マーケットの開拓を視野に、近く500億円規模のファンドを設立する。みずほ信託銀行も、住宅投資を中心とした不動産投資ファンドの第2弾を、今月中にも発足する予定。

 住信基礎研究所の調査によると、不動産ファンドは海外投資家からの資金流入を背景に2000年代前半から順調に伸びており、04年12月に2兆円程度だった運用規模が、08年12月には7倍にまで膨らんだ。

 リーマン・ショック以降の経済環境悪化で伸び悩んだものの、「今春以降の不動産市況の回復シナリオは確度が高い」(住友信託)と、不動産投資による収益増に期待を寄せている。

(サンケイ)

超低金利国債だけでの運用利回りではやはり個人も機関投資家も不満なのである。

不動産投資にリスクが無いのではなく、「リスクを取ってもある程度のキャッシュ・フロー=配当を得よう」ということだと思います。

不動産投資をポーオフォリオの一部として選択する傾向は、今後も低金利が続く限り、変わらないと感じます。

年金基金も個人も同じだと。行き場の無いお金をどうしようかと・・・。

但し、毎回申してますように、ビルであろうがレジであろうが、

「これまでの20年・30年は大家さんにとって楽な時代、良い時代」でしたが

「これからの20年・30年は大家さんとっては決して楽なバラ色な時代ではない」と。

これは個人もファンド等も同じです。

何でもかんでもテナントが付いて満室で、家賃も下がらず・・・・は終わりました。

就労人口、単身者共に人口が減っていく流れは変わりません。

長期に渡るキャッシュ・フォローを安定して得るには、物件、立地の厳選が大原則になります。

本来ミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、

非適格物件へ投資した場合は、当然ながらハイリスク・ローリターンになります。

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PS.

最近弊社への不動産投資に関するご相談の5件の内1件程度は、

「物件の空室が埋まらない」、

「家賃が下げ止まらない」、

よって「早期に売却した方が良いだろうか」といったものです。

長く大家業をやられてきた方ばかりでなく、

まずが数年前に投資したサラリーマンの方の相談も目立ちます。

こういったケースは殆ど「残債が残っていて、売りたいのに売れない」状態です。

ご注意下さい。

何に投資しても誰もが簡単に不動産投資に成功する訳ではありませんので。



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