新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

米国住宅バブル崩壊とリファイナンスの恐怖

昨今、新聞紙上では、米国住宅バブルの崩壊がソフトランディング
するかどうかが盛んに論じられています。
楽観論としては、住宅バブルと言っても日本の不動産バブルのよう
に数年で5倍や10倍になったのではなく、せいぜい2倍かた3倍程度で
あり、広い国土の内、地域限定で起こったこと故にそれほど深刻な
影響を与えないという意見もあるようです。
個人的な見解ですが、日本のバブル崩壊と比べ確かに山は高くなく
それ故谷も深くないことは事実だと思いますが、一点だけ、非常に
心配なことがあります。
それは、米国特有の通称「リファイナンス」の問題です。
日本でも不動産バブル期に、このリファイナンスを行っている方を
数人目の当りにしました。
つまり、例えば、6000万円と不動産を購入する時、銀行には7000万円
の融資を依頼し、実際には6000万円の契約を行い、銀行には7000万円
の偽造した契約書を提出するという、言わば違法行為です。
これによって、自由に使える差額の1000万円を手に入れることがで
きるのです。この1000万円で高級外車を買っていたりしたのです。
不動産の(担保)評価だけが一人歩きし急上昇していった時のトリ
ック的な違法行為です。
当時、こういった行為を行った者のは、当然ながら、不動産業界や金
融業界のある意味プロの人間だけでした。
しかし、この同じことを、米国では、何と一般の庶民が合法的に行っ
てきたのが、いわゆる「リファイナンス」です。
それも、金融機関がこの「リファイナンス」を営業するためのコール
センターを作り、住宅ローンを抱えている庶民に
「あなたの不動産は値上がりしていますので、ローンを借り替えて、
値上がりした分を追加で融資致します。そのお金で何か好きなものを
買ってはいかがですか」
と積極的に営業してきたのです。
日本の感覚でローンの借り換えは、金利をより安いローンに換えて
返済期間を短くするなり、月々の返済額を減らすのが普通です。
米国では、「消費に回す」というのが普通のことのようです。
それも、銀行が営業してまで勧めてきたのです。
先の、契約書を2通作って、差額を消費にまわした者は、バブル崩壊
と共に真っ先にその影響を受け破綻しました。
これと同じことが米国で、それも一般の家庭で起ころうとしているの
ですから、非常に恐ろしいことだと思います。
いったい、このリファインナンスを利用した世帯はどれぐらいの数
なのでしょうか?どうやらマイノリティーのようではないようです。
日本の車や家電の輸出がこういったリファイナンスに支えられて
きたとするならば、米国に大きなマーケットをもつ日本メーカーは
これから困難な時代を迎えるのかもしれません。
よって、こういった米国の消費に依存してきたかもしれない輸出関
連企業への投資は、個人的には、怖くてできません。
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