新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

建築基準法の改正と莫大な民間の損失

昨年改定された建築基準法により、
中高層建築物(いわゆるマンション・ビル等)の場合
建築確認申請を出しても建築確認が6ヶ月以上
おりないといったことが全国的に起こりました。
弊社が有効活用のコンサルティングを行った
品川区のプロジェクトも同じ被害を被りました。

上記の写真は、そのプロジェクトの直近のものですが、
本来の審査期間内で建築確認認可が下りて
いれば、既に上棟していたはずです。
しかし、まだ建物が殆んど建っておりません。
この6ヶ月以上の遅れは、当然ながら、
施主にとっては、竣工(完成)が遅れにことにより
入ってくる予定であった賃料も遅れに遅れ、
当然ながら、これにより失った賃料は6ヶ月以上になる訳です。
こういった土地オーナーの方は全国単位で見れば
相当な数になるのではないでしょうか?
この遅延による賃料の損失は、いったい誰が責任を
取って頂けるのでしょうか?
ゼネコンにしてみれば、着工が遅れたことにより
工期が大幅にずれ、結果材料高騰により工事の採算も悪化した
というのが実情でした。
設計事務所は、着工が遅れたことにより、
実施設計図面まで書きながら、建築認可時のフィー
(全体の約5・6割)が何時までも入って来ない
状態が続いたのです。
未だ、資金繰りに悩まされている設計事務所も全国には沢山ある
はずです。
本当に国土交通省の有能な役人に対して損害賠償を
起したいと思っている個人、法人は多いのではないでしょうか。
(実際に今後、国や行政に対して損害賠償の訴えをおこす
方いらっしゃるのではないかと思います。)
そして、前回の建築基準法改正で、欠陥工事や違法工事が
無くなるかと言えば
完全に「否」です。
何故ならば、最後の検査済証の取得を実質、政府や自治体、
又は、検査機関は、強制的に取得させるようなシステムに
未だなっていないからです。
自治体や検査機関は、検査の要請があった場合のみに検査を
実施するというのは、今も昔も全く変わらない構図です。
検査を強く促すということを全くしていません。
以下検査済証の解説です。

建築基準法に基づき、建築主から提出された工事完了届を受けて行なわれる完了検査で、工事が法令に適合していると認めた場合に、建築主事等が7日以内に交付する書面を「検査済証」といいます。
建築主は、原則としてそれまでの間、建築物を使用したり使用させたりすることはできません。

罰則規定もありますが以下の通りです。

法99条 1年以下の懲役又は100万円以下の罰金(法人同)
無確認建築物の建築(6-1)  主 
検査済証無しの使用(7の6-1)

しかし、行政側の実際の対応は上記の通りです。
よって、現在でも検査済証の無い物件はたくさん
生産されています。
(おそらく、以前に比べれば少なくなったとは思いたいですが。)
施主がこのことで罰せられたという話は聞いたことが
ありません。
結局は、運用上は、まったくのザル法同然なのです。
これが、霞ヶ関の有能な役人の仕事です。
(つまり、この省庁が、本当はどちらの方を向いて、だれの為に
仕事をしているかが、よく分かると思います。)
一般消費者や一般投資家の方で
今後は、もう、「検査済証」の無い物件を買うのを
やめるべきかと思います。
仮に、検査済み証が無い場合は、大幅に値引きをして
もらうのを常識としたらよろしいのではないでしょうか。
(投資物件の購入時には、この検査済証が無い場合は
アパートローンが通らない金融機関が多いのが現実ですが)


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長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)
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